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VEFA : annulation, retard de livraison, quels recours contre le promoteur ?

| Mis à jour le 08/02/2019 | Publié le 10/05/2013

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SOMMAIRE

Vous avez acheté un appartement en l’état futur d’achèvement. Vous avez signé uniquement le contrat préliminaire dit de réservation. Cependant, quelque temps avant la signature du contrat définitif de vente, le promoteur vous informe de ses doutes sur la viabilité du projet, de retard de livraison… et souhaite revenir sur la réservation. Est-il possible de contester ? Quels sont vos recours ? Comment être indemnisé en cas de retard de livraison ? Avocats Picovschi fait le point avec vous.

L’annulation de la VEFA par le promoteur

Vous avez signé le contrat de réservation et commencé à entamer toutes les démarches nécessaires à la concrétisation de votre projet et notamment celles nécessaires à l’obtention du prêt immobilier Peu après la signature, vous apprenez l’annulation de la VEFA par le promoteur qui vous informe que le projet n’est plus réalisable pour telle ou telle raison (non-viabilité du projet par exemple) et souhaite revenir sur la réservation.

Afin de pouvoir lancer son projet de construction, le promoteur doit atteindre un pourcentage de commercialisation. La banque refuse en général de financer le projet si le promoteur n’a pas atteint un taux de commercialisation de 30 à 50%.

Ainsi, le promoteur immobilier est obligé de commencer la vente de ses lots avant le début du chantier. Afin de commercialiser son programme, il signe des contrats préliminaires de réservation. Cet acte a pour vocation d’assurer au réservataire d’obtenir l’appartement à l’achèvement du chantier.

En contrepartie du versement d’un dépôt de garantie, le vendeur s'engage à réserver à l’acquéreur un immeuble ou une partie d'immeuble(Article R 261-28 du Code de la construction et de l’habitation).

Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente. Il ne peut excéder 5% du prix de vente si le délai de réalisation de la vente définitive est de moins d’un an,  2% si ce délai est de moins de deux ans, et aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans (Article R 261-28 du Code de la construction et de l’habitation).

En cas d’abandon du projet, le promoteur a l’obligation de rembourser le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de réservation dans les trois mois.

Pour pouvoir engager la responsabilité du promoteur, il est indispensable de prouver une faute de ce professionnel, le préjudice et le lien de causalité.

Ces questions sont celles que nos clients nous posent quand ils se retrouvent confrontés à ce type de situations. À cette étape et face à des promoteurs parfois sans scrupules, quand vous n’avez aucune réponse à vos appels et courrier, l’intervention de l’avocat devient indispensable pour rétablir le dialogue, vous orienter et prendre en charge la défense de vos intérêts.

Retard de livraison du projet

Dans une deuxième hypothèse, le promoteur poursuit le projet, mais n’est pas en mesure de livrer les appartements à temps. Cette situation peut poser des problèmes à l’acquéreur. En effet, il devra supporter de nombreux frais par exemple les frais intercalaires, la location d’un logement, d’un garde-meuble…

Au sein du contrat de vente définitif, le promoteur s’engage sur un délai de livraison du bien à construire. En cas de non-respect du délai de livraison, il manque à ses obligations contractuelles. Vous pouvez alors lui demander réparation, à condition d’apporter la preuve du préjudice subi. La preuve du lien de causalité n’est pas une chose facile d’où l’importance de conserver la preuve de l’ensemble des dépenses supplémentaires.

Par ailleurs, dans le contrat de VEFA il est préférable que les parties prévoient une clause pénale en cas de retard. Il est possible de parler de retard lorsque la remise des clefs n’a pas pu se faire à la date prévue. En effet, ce n’est que si l’acte de vente prévoit une indemnité qu’il ne sera pas nécessaire de prouver la faute du constructeur. Le promoteur est tenu de payer les pénalités de retard à l’exception des causes précisées dans le contrat et la force majeure. Si la cause du retard ne fait pas partie des motifs prévus dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, la clause forfaitaire d’indemnisation pourra être actionnée.

Afin de mettre toutes les chances de votre côté et de constituer votre dossier, l’intervention d’un avocat compétent en droit immobilier et de la construction s’impose. Seul, vous risquez de ne pas avoir assez de poids pour vous faire entendre du promoteur, vous n’aurez pas l’expérience de la matière ni les arguments juridiques pour constituer un dossier solide vous garantissant toutes les chances de succès.

L’abandon du chantier par le promoteur

L’abandon du chantier par le promoteur n’est pas une hypothèse à exclure : nombre de chantiers se sont arrêtés, car il n’avait pas les reins assez solides.

Afin protéger les acheteurs, la loi impose avant la signature du contrat préliminaire ou en son absence du contrat définitif au constructeur la souscription d’une assurance obligatoire auprès une garantie financière d'achèvement.

Elle peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, et d’une absence d’achèvement de l’immeuble. En cas d’abandon du chantier, il faut alors saisir l’établissement financier garant, afin qu’il engage les démarches nécessaires pour que les travaux soient achevés.

Pour vous accompagner dans ces démarches lourdes, l’avocat vous fait bénéficier de son expérience et de son analyse afin d’obtenir l’achèvement du chantier. Avocat Picovschi, inscrit au barreau de Paris depuis plus de trente ans, a représenté à de multiples reprises des acquéreurs démunis face à un promoteur défaillant ou peu scrupuleux.

Sources :  legifrance.gouv.fr, Code de la Construction et de l’habitation ; edito.selogerneuf.com , « Votre logement neuf prend du retard dans la livraison ? Que pouvez-vous faire ? » Blandine Horner , le 21 Février 2017 ; service-public.fr , « Contrat de réservation d'un logement en l'état futur d'achèvement (Véfa) », 28 novembre 2018 , « Acte de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (Véfa) », 28 novembre 2018, « Livraison d'un logement vendu en état futur d'achèvement (Véfa) », 25 octobre 2018.

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