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Vous avez flashé sur un projet de construction qui correspond parfaitement à vos attentes ! Appartement sur plan proposant l’ensemble des prestations que vous recherchez, vous vous empressez de signer le contrat de réservation afin de bloquer l’achat. Catastrophe, à la signature du contrat définitif de vente, le promoteur vous informe de ses doutes sur la viabilité du projet, de retard de livraison… et souhaite revenir sur la réservation. Est-il possible de contester ? Quels sont vos recours ? Avocats Picovschi fait le point avec vous.
Achat VEFA : que faire en cas d’annulation du projet par le promoteur ?
Vous avez signé le contrat de réservation et commencé à entamer toutes les démarches nécessaires à la concrétisation de votre projet et notamment celles nécessaires à l’obtention du prêt immobilier Peu après la signature, vous apprenez l’annulation de la VEFA par le promoteur qui vous informe que le projet n’est plus réalisable et souhaite revenir sur la réservation.
Afin de pouvoir lancer son projet de construction, le promoteur doit atteindre un pourcentage de commercialisation. La banque refuse en général de financer le projet si le promoteur n’a pas atteint un taux de commercialisation de 30 à 50%.
Ainsi, le promoteur immobilier est obligé de commencer la vente de ses lots avant le début du chantier en faisant signer des contrats préliminaires de réservation. Cet acte a pour vocation d’assurer au réservataire d’obtenir l’appartement à l’achèvement du chantier.
En contrepartie du versement d’un dépôt de garantie, le vendeur s'engage à réserver à l’acquéreur un immeuble ou une partie d’immeuble (article R 261-28 du Code de la construction et de l’habitation).
Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.
Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente. Il ne peut excéder 5% du prix de vente si le délai de réalisation de la vente définitive est de moins d’un an, 2% si ce délai est de moins de deux ans, et aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans (article R 261-28 du Code de la construction et de l’habitation).
En cas d’abandon du projet, le promoteur a l’obligation de rembourser le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de réservation dans les trois mois.
Pour pouvoir engager la responsabilité du promoteur et obtenir de lui qu’il vous indemnise des préjudices que vous avez subis au titre de l’annulation du contrat de VEFA (frais de déménagement, location d’un garde-meuble etc.), il est indispensable de prouver une faute de ce professionnel, le préjudice et le lien de causalité.
Ces questions sont celles que nos clients nous posent quand ils se retrouvent confrontés à ce type de situations. À cette étape et face à des promoteurs parfois sans scrupules, quand vous n’avez aucune réponse à vos appels et courrier, l’intervention de l’avocat devient indispensable. Ce dernier prendra en charge la défense de vos intérêts en se manifestant directement auprès du promoteur comme votre conseil.
Une phase de négociation peut alors s’engager : en effet, il est préférable de transiger et les promoteurs le savent bien. Quand engager un contentieux dévient inévitable, l’avocat en droit immobilier saura vous élaborer la meilleure des stratégies possibles afin de vous mener vers le succès.
VEFA : que faire en cas de retard de livraison du projet ?
Le projet a bien démarré et vous vous réjouissez de son avancée ! Toutefois, après plusieurs passages, vous constatez que les intervenants se font de plus en plus rares et que les travaux prennent du retard.
Vous recevez par la suite un courrier du promoteur vous informant d’un retard de livraison pour cause d’intempéries ou encore à cause du défaut de certaines entreprises… Cette situation peut rapidement vous poser des problèmes. En effet, vous devrez supporter de nombreux frais par exemple les frais intercalaires, la location d’un logement, d’un garde-meuble…
Au sein du contrat de vente définitif, le promoteur s’engage sur un délai de livraison du bien à construire. En cas de non-respect du délai de livraison, il manque à ses obligations contractuelles. Vous pouvez alors lui demander réparation, à condition d’apporter la preuve du préjudice subi. La preuve du lien de causalité n’est pas une chose facile d’où l’importance de conserver la preuve de l’ensemble des dépenses supplémentaires.
Par ailleurs, dans le contrat de VEFA il est préférable que les parties prévoient une clause pénale en cas de retard. Il est possible de parler de retard lorsque la remise des clefs n’a pas pu se faire à la date prévue. En effet, ce n’est que si l’acte de vente prévoit une indemnité qu’il ne sera pas nécessaire de prouver la faute du constructeur. Le promoteur est tenu de payer les pénalités de retard à l’exception des causes précisées dans le contrat et la force majeure. Si la cause du retard ne fait pas partie des motifs prévus dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, la clause forfaitaire d’indemnisation pourra être exercée.
Afin de mettre toutes les chances de votre côté et de constituer votre dossier, l’intervention d’un avocat compétent en droit immobilier et de la construction s’impose. Seul, vous risquez de ne pas avoir assez de poids pour vous faire entendre du promoteur, vous n’aurez pas l’expérience de la matière ni les arguments juridiques pour constituer un dossier solide vous garantissant toutes les chances de succès. Au regard du retard annoncé, l’avocat pourra, lors d’une première consultation, vous ébaucher rapidement un calcul des indemnités auxquelles vous pourriez prétendre afin d’avoir une idée dans un premier temps de ce que vous pourriez potentiellement demander.
Le promoteur a abandonné le chantier ! Que faire ?
L’abandon du chantier par le promoteur n’est pas une hypothèse à exclure : nombre de chantiers se sont arrêtés, car il n’avait pas les reins assez solides.
Afin protéger les acheteurs, la loi impose avant la signature du contrat préliminaire ou en son absence du contrat définitif au constructeur la souscription d’une assurance obligatoire auprès une garantie de parfait achèvement.
Elle peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, et d’une absence d’achèvement de l’immeuble. En cas d’abandon du chantier, il faut alors saisir l’établissement financier garant, afin qu’il engage les démarches nécessaires pour que les travaux soient achevés.
Il existe également d’autres recours. En cas de faute grave de l’entrepreneur qui aurait, par exemple, abandonné son chantier, ou s’il est à l’origine d’un retard important dans les travaux, il est possible de demander judiciairement la résiliation du contrat. Cette dernière pourrait également intervenir de plein droit si le contrat comporte une clause en ce sens. Sur le fondement de la norme NF P.03-001, en cas de force majeure rendant impossible la poursuite du chantier, il sera possible de faire résilier le contrat de plein droit, aux torts de l’entrepreneur après lui avoir adressé une mise en demeure.
Il est également possible de faire résilier le contrat sans mise en demeure si le promoteur est responsable d’une tromperie grave sur la qualité d’exécution des travaux, des matériaux etc.
Pour vous accompagner dans ces démarches lourdes, l’avocat vous fait bénéficier de son expérience et de son analyse afin d’obtenir l’achèvement du chantier. Avocats Picovschi, inscrit au barreau de Paris depuis plus de trente ans, a représenté à de multiples reprises des acquéreurs démunis face à un promoteur défaillant ou peu scrupuleux.
