Ecrit par : Avocats PICOVSCHI, Avocats Picovschi
Après avoir fait construire votre bien immobilier par le biais d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, plusieurs dommages peuvent être constatés. Cependant, au cours d’une période légale, de nombreux désordres tels que les vices et défauts apparents ou cachés sont garantis par le vendeur ou le constructeur. A titre préventif, il est indispensable d’émettre des réserves afin de signaler les éventuels vices apparents dans le procès-verbal de réception. En effet, c’est à cette condition que le vendeur professionnel pourra actionner la responsabilité des entreprises. Quelles sont les garanties dont dispose l’acquéreur et quels sont les dommages réparables ?
La Garantie de Parfait Achèvement
La garantie de Parfait Achèvement (GPA) est une garantie accordée au maître d’ouvrage permettant de couvrir tous les désordres constatés à la réception de l’ouvrage ou au cours de l’année suivante, selon l’article 1792-6 du Code Civil.Ces dommages peuvent être signalés dans le procès-verbal de réception et faire l’objet de réserves. Lorsqu’ils apparaissent durant l’année après la réception, le maître de l’ouvrage doit les signaler au constructeur par lettre recommandée avec accusé réception. Les réparations devront être réalisées par l’entrepreneur dans un délai de 90 jours maximum.
Sur cette question, le Conseil d’Etat dans une décision du 26 janvier 2007 a précisé que si des réserves ont été faites à la réception, le délai d’un an est suspendu jusqu’à la réparation des désordres constatés.
La garantie biennale
La garantie biennale de bon fonctionnement couvre les désordres affectant les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage, c’est-à-dire les éléments qui peuvent être remplacés ou retirés sans endommager la structure de l’immeuble (article R111-27 du CCH). Le délai de mise en œuvre de la garantie est de 2 ans à compter de la réception de l’ouvrage. La défaillance des équipements doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur ou à l’entrepreneur.Il faut préciser que les éléments d’équipement dissociables sont définis par la négative par les textes et ils ne relèvent pas de la garantie décennale. Cependant, les éléments d’équipement couverts par la garantie biennale peuvent relever de la garantie décennale uniquement s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination ou compromettent la solidité de l’ouvrage.
La garantie décennale
La garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Cette garantie concerne les désordres non visibles à la réception, affectant les éléments indissociables de l’ouvrage. Elle peut être actionnée dans un délai de 10 ans à compter de la réception. Ces désordres doivent être notifiés au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette garantie est une responsabilité de plein droit.Attention : Pour être considéré comme désordres de nature décennale, ces derniers doivent satisfaire aux conditions de gravité au cours du délai de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage. Dans un arrêt du 21 octobre 2009, la Cour de cassation précise que les juges du fond disposent d’un pouvoir d’appréciation souverain quant à la gravité des dommages constatés.
Lors de ce type de contentieux, l’intervention d’un avocat expert en droit immobilier est indispensable. Avocats Picovschi compétent en droit immobilier défend vos intérêts au cours de vos litiges.
Source : Civ 3e, 22 mars 2000, n°98-20250
CE, 26 janvier 2007, n° 264306
