VEFA : Dépôt de garantie et compte spécial

| Publié le 23/08/2011

L'absence de dépôt de garantie sur un compte spécial entraîne la nullité du contrat de réservation.

La cour de cassation, dans son arrêt n° 09-16.512 du 22 septembre 2010, rappelle qu'au regard des articles L.261-15 et R.261-29 du code de la construction et de l'habitation, « la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble, que le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire ».

En l'espèce, monsieur X et la société Labant ont signé un contrat de réservation en vue de la VEFA d'une maison d'habitation. Mr X a remis à la société Labant un chèque de 9826 € libellé à l'ordre du réservant, à titre de dépôt de garantie. Le délai prévisionnel d'exécution des travaux était de neuf mois à compter de la signature de l'acte de vente si la vente, conditionnée par l'acquisition du terrain et l'obtention du permis de construire se réalisait. La réservation était consentie jusqu'au 5 septembre 2005. Le permis de construire a été obtenu le 4 novembre 2005 et la société Labant a acquis le terrain le 27 mars 2006. Le 30 mars 2006, le notaire de la société Labant a adressé à M. X le projet d'acte de vente, mais la lettre, adressée à l'ancien domicile de M. X, a été retournée au notaire avec la mention « non réclamée ». Un nouvel envoi a été effectué le 9 mai 2006 à la nouvelle adresse de M. X. Le projet prévoyait le prix de la construction, fixait un délai de livraison de neuf mois à compter de la signature de l'acte de vente et indiquait que le stade d'avancement du chantier était de 25%. Le 24 mai 2006, M. X a envoyé au notaire une lettre demandant de réduire le prix, compte tenu de deux avenants de moins value, d'y inclure les frais d'acte et exigeant que le délai de livraison soit précisé et qu'il soit fixé au 30 novembre 2006 avec application de pénalités en cas de retard. Le 5 juin 2006, la société Labant a refusé les exigences de Monsieur X et demandé au notaire de lui restituer le dépôt de garantie. Le notaire a effectué cette restitution en adressant à M. X par lettre du 6 juin 2006 un chèque de 9826 euros tiré sur la caisse des dépôts et consignations. Monsieur X a assigné la société Labant en indemnisation de ses préjudices.

Afin de débouter monsieur X de sa demande de nullité du contrat de réservation et de dommages-intérêts, la cour d'appel de Bordeaux a retenu que la société Labant n'a pas respecté les dispositions de l'article R.261-28 du Code de la construction et de l'habitation car le chèque émis par monsieur X a été libellé au nom de la société. Mais que toutefois, la somme a été transférée au notaire qui l'a consignée à la caisse des dépôts et consignation.

La cour de cassation casse et annule l'arrêt de la cour d'appel au motif qu'en l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation.

Elodie Coipel - Juriste