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Vous avez signé un contrat pour une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et souhaitez modifier le projet initial ? Le futur propriétaire peut-il forcer la réalisation de la vente aux conditions prévues par le contrat préliminaire ? Dans un arrêt du 27 avril 2011, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a reconnu la possibilité pour l'acquéreur de modifier le projet initial avant la signature du contrat de vente, tout en refusant la mise en œuvre d'une exécution forcée de la vente aux conditions antérieures. Avocats Picovschi vous éclaire sur ces points.
VEFA, mode d’emploi !
Selon l'article 1601-3 du Code Civil, la vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur la propriété du bien, dès la signature de l’acte authentique. Les ouvrages à venir deviennent alors la propriété de l’acquéreur, au fur et à mesure de leur exécution et l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. L’acquéreur devient donc propriétaire progressivement.
L’article précise que le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Cela signifie que le promoteur est le seul à être en relation avec les architectes, les entrepreneurs, les ouvriers, les entrepreneurs etc.
Le contrat VEFA a donc pour principale caractéristique d'être signé avant l'achèvement des travaux. L'acquéreur devient alors propriétaire du sol et peu à peu, de l’appartement ou de la maison qui se construit.
L'opération se déroule en deux temps : l'acheteur doit tout d'abord signer un contrat de réservation avec le promoteur. Aucune construction n'est encore faite, mais le contrat préliminaire permet au promoteur de tester le marché et de voir si la construction projetée sera rentable. Si tel est le cas, il lance la construction et un contrat de vente vient se substituer au contrat préliminaire.
Apporter des modifications au projet initial, est-ce possible ?
Pour ce qui concerne le vendeur, il a l’obligation de signaler à l’acquéreur les modifications apportées au projet initial et une fois que le projet a été notifié à l’acquéreur, ni le prix ni le descriptif du bien en construction ne pourront être modifiés.
Quant à l’acheteur, nous savons à quel point le fait de devenir propriétaire est une étape importante dans la vie d’une personne. Lorsque vous décidez enfin de sauter le pas et que vous optez pour l’achat d’un bien neuf sur plan, sachez que l’appartement/la maison n’est pas personnalisable à l’infini. Même si vous êtes le client, l’acquéreur, vous ne pourrez pas tout modifier, d’autant que le changement a toujours un prix. Déplacer une prise, changer le carrelage, la peinture, l’emplacement d’une fenêtre… Tout cela reste possible mais pour chaque modification, il faudra obligatoirement passer par le promoteur et entrainera des formalités telles que l’ouverture d’un « dossier de modification du plan de réservation ».
Ainsi, même si le parcours pour devenir propriétaire d’un bien immobilier en cours de construction est encadré par la loi et la jurisprudence, il reste semé d’embûches. Car entre le moment où vous validez et enregistrez le plan chez le notaire, et le moment où le vendeur vous le livre, une multitude d’évènements peuvent survenir.
Que dit la jurisprudence ?
En l’espèce, l’acquéreur arguait que le projet initial constituait une promesse de vente. Dès lors, « le projet d'acte authentique, qui ne reprenait pas les dispositions du contrat préliminaire en ce qui concerne d'une part le délai de livraison et d'autre part les pénalités de retard », justifiait la demande faite à la SCI « de mettre l'acte de vente en conformité avec les engagements précédemment souscrits ». Quant au vendeur, il soutenait que bien au contraire, il ne devait à l’acquéreur aucune pénalité : En effet, selon la SCI « le contrat de vente n'était pas encore conclu ».
La Cour de cassation rappelle sa jurisprudence antérieure (Cass., Civ. 3, 27 octobre 1975) selon laquelle le contrat préliminaire de réservation est un contrat dans lequel le réservant (vendeur) s'engage, non pas à vendre, comme dans une promesse de vente, mais à réserver un immeuble, au cas où il se décide à construire. Autrement dit, le contrat préliminaire n'engageant à rien, le réservant peut ne pas proposer la vente définitive.
De plus, cet arrêt nous apprend que le réservant peut proposer un projet sensiblement différent, qui ne présente pas de différences anormales avec le contrat préliminaire. La possibilité donnée au réservant de modifier le projet initial ne facilite pas les relations avec le futur propriétaire…
C’est la raison pour laquelle, avant d’apporter des modifications au contrat, assurez-vous de la validité de votre acte auprès d'un avocat compétent en droit de la construction. Avocats Picovschi mettra toute son expérience à votre service. En outre, en cas de malfaçons, n’hésitez pas à contacter un avocat expert en droit de la construction qui saura défendre efficacement vos intérêts.
