La société civile de construction vente (SCCV) est un outil d’investissement très prisé. Par sa simplicité de fonctionnement, elle attire plus particulièrement les promoteurs. Toutefois, elle présente certains risques non négligeables dont il convient d’avoir conscience avant de se lancer dans ce type de mécanisme. Avocats Picovschi, fort de ses nombreuses expériences en matière de droit des sociétés et droit de la construction, vous livre quelques clés de lecture concernant ce montage juridique très apprécié des professionnels.
SCCV : comment ça marche ?
Vous souhaitez construire un immeuble dans le but de le revendre à des tiers ? La société civile de construction vente (SCCV) est certainement le mécanisme juridique le plus approprié pour répondre à vos objectifs.
Plus précisément, cette société permet de faire construire un bien immobilier afin de le commercialiser immédiatement, et ce pour réaliser une plus-value rapidement sur la revente.
Le régime de ce type de montage est relativement simple. Il est calqué sur le régime des sociétés de personnes.
Ainsi, la création de ce type de société ne suppose pas de condition particulière et ne nécessite aucun capital minimum. Par ailleurs, son capital peut être variable, ce qui a pour conséquence de faciliter certaines formalités à accomplir qui sont normalement nécessaires à chaque modification de capital.
En outre, deux associés seulement peuvent suffire afin de créer la société, sans condition particulière là aussi. Ceux-ci peuvent également rédiger assez librement leurs statuts. Toutefois, l’assistance d’un avocat vous sera nécessaire dans cette hypothèse afin de sécuriser la rédaction desdits statuts, protéger vos opérations immobilières ainsi que vos relations entre associés.
Faites appel à un avocat pour votre investissement !
La simplicité de création et de fonctionnement de cette société en fait un mécanisme attractif.
Surtout, les personnes physiques peuvent intervenir dans les opérations immobilières en devenant des investisseurs directs. L’investisseur finance une partie du projet en participant au capital aux côtés des promoteurs dans les SCCV.
Dans cette hypothèse, la SCCV va acheter un terrain constructible afin d’y construire un bien immobilier dans le but de le revendre une fois la construction achevée au bénéfice d’une personne physique ou d’une personne morale (hors associés).
Les associés vont ainsi pouvoir toucher les bénéfices résultant de la revente, proportionnellement au nombre de parts détenues dans la société.
Les associés sont ensuite imposés personnellement sur les bénéfices qu’ils reçoivent, ce qui implique une certaine transparence dans la fiscalité de ce type de société civile. En effet, la SCCV ne paie pas l’impôt sur les sociétés.
Récemment, le Conseil d’Etat a confirmé cela. En effet, il a indiqué que le régime de l’article 239 ter du Code général des impôts s’applique aux seules sociétés qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, soit directement, soit sous le couvert de sociétés dotées de la « transparence fiscale ». Cette solution précise également que le fait pour une société de réaliser les opérations de construction sur des terrains différentes de ceux mentionnés dans les statuts de la société n’a pas d’incidence sur la nature de ses activités (CE, 29 mai 2019, n° 412500).
Ainsi, cet article déroge aux dispositions de principe de l’article 206-2 alinéa 1 du CGI qui prévoient que les sociétés civiles relèvent de plein droit de l’impôt sur les sociétés.
Les conseils avisés d’un professionnel du droit, compétent en la matière, sont primordiaux dans le cadre de ce type d’investissement. Le rôle de l’avocat est de prévenir les éventuels conflits ou risques liés à l’investissement.
Avocats Picovschi est à l’écoute de ses clients et de leur projet. Notre cabinet vous informe sur vos droits et vos possibilités d’action concernant vos attentes. L’investissement immobilier est une opération risquée et l’assistance d’un avocat compétent en droit de la construction vous assurera plus de sérénité dans vos démarches.
Sources : www.fiscalonline.com, « Une SCCV ne perd pas sa translucidité fiscale du fait d’opérations réalisées sur des terrains différents de ceux mentionnés dans ses statuts », publié le 3 juin 2019 par Fiscalonline.com ; www.sci-constructionvente.com, « SCCV : une structure pour construire, vendre et réaliser des bénéfices immédiatement », publié par sci-constructionvente.com
