Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Entrées en vigueur depuis le 1er octobre, les dispositions de la réforme du droit des contrats, opérée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, trouvent progressivement matière à s’appliquer. En tant que justiciable, les conséquences d’une telle réforme, très techniques, peuvent vous paraître abstraites. Pourtant, parmi les changements majeurs apportés par cette réforme, se trouve une nouvelle réglementation relevant de la négociation précontractuelle ainsi que des avant-contrats. Qui mieux donc que l’avocat compétent en droit immobilier pour vous éclairer ?
Maintien de la définition traditionnelle de promesse de vente
Au sein de ces avant-contrats, la promesse de vente a été aménagée par le nouvel article 1124 du Code civil. Cette dernière a ainsi un impact direct sur votre situation en tant que vendeur d’un bien immobilier souhaitant signer une telle promesse. Il est alors avisé de prendre connaissance de vos nouvelles obligations quant à la promesse de vente, car selon l’adage romain « nul n’est censé ignorer la loi ». À ce titre, un avocat expérimenté en droit immobilier est un conseiller précieux au cours d’une telle vente.
Appartenant aux promesses unilatérales, la promesse de vente se doit de remplir certains critères.
Elle constitue un acte utile, lorsqu’en tant que vendeur, vous parvenez à trouver un accord sur la vente avec un potentiel acquéreur. Vous pouvez alors signer une promesse de vente avant la signature de l'acte de vente définitif, accordant un délai à l’acquéreur pour choisir, ou non d’acheter le bien, et ce sans qu’un tiers ne puisse le devancer. Le document doit décrire les conditions précises dans lesquelles la vente s'effectuera et particulièrement les informations capitales concernant les parties et le bien.
La promesse de vente doit également mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur ainsi que l'adresse du bien, son origine et son descriptif…
Il est, dans tous les cas, primordial de s’assurer de l'inexistence d'une servitude ou d’une hypothèque qui pourrait faire obstacle à votre pleine disposition du bien. Enfin la promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique dit DDT.
Le nouvel article 1124 al.1 du Code civil définit la promesse unilatérale comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, consent à l’autre, le bénéficiaire, le droit, pendant un certain temps, d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». En l’occurrence le contrat nous intéressant est celui de la vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un terrain, d’un bien construit ou à construire. Cette définition comporte cependant une modification non négligeable de votre responsabilité en tant que vendeur.
Responsabilisation du vendeur, signataire d’une promesse de vente
La réforme du droit des obligations apporte un changement majeur, consacrant l’importance de l’engagement des parties signataires d’une promesse de vente.
L’article 1124 précédemment cité, dispose que la révocation de la promesse par le promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour lever l’option d’achat n’empêche pas la rencontre de la volonté d’achat de l’acquéreur et de votre souhait préalable de vendre.
Cette mention impacte directement sur la valeur d’une signature de promesse de vente d’un bien immobilier puisque sa révocation par le vendeur pendant le temps laissé au bénéficiaire pour acheter le bien n’empêche pas la formation du contrat promis.
En effet d’une telle affirmation découle une conséquence pour le vendeur d’un bien immobilier n’ayant pas respecté sa propre promesse de vente.
Selon la décision de la Cour de cassation du 15 décembre 1993, la signature de l’acquéreur au cours du délai accordé ne permettait pas à l’acquéreur de réclamer l’attribution forcée du bien. La seule sanction possible était l’octroi de dommages et intérêts. La réforme vient alors ouvrir le champ d’action de l’acquéreur qui peut dorénavant réclamer cette remise forcée du bien que vous vendez et l’obtenir malgré votre refus.
Toutefois vous n’êtes pas seul à subir une sanction en cas de non-respect de la promesse de vente du bien immobilier. Un tiers qui aurait contracté avec vous pour acheter le bien, objet de la promesse de vente, peut également se voir sanctionner s’il est de mauvaise foi et avait connaissance de son existence. Bien que déjà appliquée en pratique par les juges, cette sanction du tiers de mauvaise foi se voit codifier grâce à la réforme du droit des obligations. Le tiers de bonne foi ayant contracté avec le promettant, qui a formulé la rétractation, ne se verra pas opposer la nullité de la vente dès lors qu’il n’avait pas connaissance de la promesse ni de l’intention de s’en prévaloir.
De manière générale, certaines mesures de cette réforme restent encore floues quant à leur modalité d’application. La jurisprudence devrait permettre de préciser certaines notions. C’est pourquoi l’assistance d’un avocat rompu au droit immobilier au cours de la période de négociation du contrat de vente d’un bien immobilier vous sera précieuse.
