Vous venez de faire une offre d’achat au propriétaire pour un bien immobilier d’une grande valeur mais vous ne parvenez pas à signer l’acte de vente chez le notaire en raison des réticences du vendeur. Comment remédier à cette situation ? Quels sont vos droits ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous aide à forcer la vente afin que vous puissiez devenir propriétaire du bien de vos rêves.
Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?
La conclusion d’un contrat de vente d’un bien immobilier suppose un accord de volonté qui s’opère par la rencontre d’une offre et d’une acceptation. Il faut donc déterminer si la proposition du vendeur est une offre au sens juridique du terme.
L’offre d’achat est ainsi une proposition ferme et précise de contracter qui permet aux parties de formaliser leur engagement. Elle intervient avant la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.
À l’issue de la visite d’un bien immobilier, vous avez décidé de soumettre une offre d’achat au propriétaire afin de l’informer de votre volonté d’acquérir son bien. Cette offre a été faite il y a plusieurs jours et vous n’avez toujours pas de nouvelles du vendeur. Vous vous demandez quelles sont ses obligations ?
Tant que l’offre d’achat n’a pas été acceptée par le vendeur, aucune des parties n’est engagée. Parallèlement en tant qu’acheteur, vous avez également le droit de retirer votre offre.
Il convient de distinguer deux cas : l’offre au prix et l’offre en dessous du prix.
Si vous avez fait une offre au prix, il faut savoir que le vendeur est en principe tenu d’accepter votre offre. Dans le cas où un autre acheteur ferait une offre au prix après la vôtre, le vendeur est en principe lié par la première offre.
C’est pourquoi il est important pour vous prémunir d’une éventuelle contestation que votre offre ait « date certaine ».
Si vous avez fait une offre en dessous du prix, le vendeur est libre de la refuser ou de faire une contre-proposition.
Selon le Code civil, la vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et le prix. Lorsque le vendeur accepte votre offre, la vente est considérée comme formée. Ainsi, dès que l’offre est acceptée, le vendeur est engagé. Il ne peut pas accepter une autre offre, même à un prix plus élevé.
Le vendeur peut-il se rétracter après l’offre d’achat ?
Vous avez fait une offre en dessous du prix. Le vendeur vous a appelé afin de vous dire qu’il acceptait votre offre, mais quelque temps après vous apprenez qu’un compromis de vente a été signé avec un autre acheteur. Vous tombez des nues et ne savez pas quelle est la valeur de son accord verbal.
Il est important de préciser que l’acceptation doit être expresse et écrite. Par exemple, si le document signé comporte des termes tels que « je vous confirme accepter l’offre » la volonté de s’engager de la part du vendeur est constatée. Il peut également être joint une clause indiquant que la vente sera conclue « sous réserve que cette offre soit validée par une acceptation des acquéreurs dans un délai de X jours ». La jurisprudence estime que l’offre faite avec délai lie le vendeur pour le délai convenu.
De plus, dans la mesure où la vente est parfaite, dès qu’il y a accord sur la chose et le prix, il est indispensable que le document comporte une description précise du bien, telle que l’adresse, que le prix en toutes lettres et en chiffre ou encore la durée de l’offre.
Ainsi si le vendeur accepte l’offre ferme et précise d’acquisition d’un bien immobilier, la vente est réputée conclue.
Que faire en cas de rétractation du vendeur à la suite d’une offre d’achat ?
Vous avez fait une offre en dessous du prix qui a été acceptée par le vendeur or ce dernier ayant reçu une offre plus intéressante, il refuse d’exécuter la vente. Celle-ci étant réputée parfaite, vous pouvez contraindre le vendeur à l’officialiser, ce dernier ne bénéficiant pas d’un délai de rétractation. La Cour de cassation, par un arrêt du 26 juin 1996, a reconnu que l’acquéreur pouvait demander des dommages et intérêts, mais également l’exécution en nature du contrat.
Pour ce faire, un avocat en droit immobilier pourra mettre en demeure le vendeur de respecter ses obligations et si nécessaire mener une action devant les tribunaux compétents afin que le juge condamne le vendeur (éventuellement sous astreinte) à réitérer la vente par un acte authentique chez le notaire : il s’agit en somme de forcer la vente. Le jugement peut également constater le transfert de propriété qui devra alors être publié au service de la publicité foncière.
Voici quelques exemples de jurisprudences sur le refus du vendeur de vendre son bien à la suite d’une offre d’achat :
- Lorsque le vendeur signe et appose la mention « bon pour accord » sur la « lettre d’intention d’achat » adressée par l’acheteur, la vente est parfaite par l’accord des parties sur la chose et le prix (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 septembre 2016, 14-26.674)
- « Le conditionnel employé par le [vendeur] dans sa réponse à l'offre d'achat de [l’acheteur] démontrait que son accord était réservé et souverainement retenu que certains aspects du contrat considérés comme essentiels par l'acquéreur n'avaient pas fait l'objet d'un accord du vendeur », dans ce cas, la vente n’est pas parfaite et il ne peut y avoir vente forcée (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 novembre 2017, 15-12.268)
- Lorsque « l'analyse des pièces produites [démontre] que les parties [ont], d'un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d'acquérir à la conclusion d'un avant-contrat et qu'elles en [sont] restées au stade des pourparlers », la vente n’est pas parfaite (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 juin 2019, 18-15.863).
Avocats Picovschi, fort de son expérience en droit immobilier et en droit des contrats, est là pour vous apporter des solutions et vous permettre d’acheter votre bien en toute sécurité, alors n’hésitez pas à nous contacter.
