Ecrit par : Avocats Picovschi
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Vous souhaitez investir, tout particulièrement dans le locatif, et la partie fiscale soulève de nombreuses interrogations. La loi Pinel 2017 permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôts. Cette législation avantageuse vient remplacer la loi Duflot tout en apportant des nouveautés. Cette démarche reste encadrée et le recours à un professionnel est recommandé afin d’élaborer en toute sécurité ce projet locatif. Avocats Picovschi vous éclaire.
Quels sont les logements éligibles à la loi Pinel ?
Le dispositif Pinel est possible pour l’achat de logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017. D’autres logements peuvent aussi bénéficier de cette réduction d’impôt : les logements à construire qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre ces mêmes dates, les logements qui font l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf entre ces mêmes dates, les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates et, les logements qui sont affectés à un usage autre que l’habilitation et font l’objet entre ces mêmes dates de travaux de transformation en logement.
Pour toutes les opérations antérieures, elles seront éligibles au dispositif Duflot. Ainsi, pour bénéficier des réductions énoncées dans la loi Pinel, l’achat ou la réhabilitation du logement doit être compris entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017. Par ailleurs, les conditions de son application se font indifféremment de l’identité de l’investisseur. Cela signifie que les investissements réalisés par le biais d'une société civile de placement immobilier (SCPI) et ceux réalisés par des particuliers sont soumis aux mêmes conditions.
En quoi le taux de la réduction d’impôt est-il avantageux ?
Le dispositif Pinel encourage l’investissement locatif par des abattements fiscaux avantageux qui varient en fonction de la durée de la location. L’investisseur peut décider de louer ses biens durant 6, 9 ou 12 ans.
La réduction d’impôt est croissante et elle est répartie sur toute la durée de l'engagement, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. La réduction d’impôt est de 12% pour un engagement de six ans soit 36 000 € de bénéfices ; de 18% pour un engagement de neuf ans soit à 54 000 € et de 21% pour un engagement de douze ans soit 63 000 €. Ainsi, l’avantage est double, car l’investisseur peut profiter des revenus locatifs et décider par-là ensuite d’y vivre.
Par ailleurs, le dispositif Pinel permet à un particulier ou à une société civile de placement immobilier (SCPI) de louer leur bien à des proches. Ce qui n’était pas possible avec la loi Duflot. Ainsi, les ascendants comme les descendants peuvent bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel ». Pour cela, ils ne doivent pas faire partie du foyer fiscal de l’investisseur et il faut respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Quid des plafonds de la loi Pinel ?
La réduction d’impôt est possible pour les logements loués nus, à un prix inférieur à 20% du marché du secteur concerné. Par ailleurs, l’investissement doit porter sur des zones géographiques où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (zones A bis, A et B1). Cela est aussi possible dans certaines communes moins tendues (zone B2/C), à condition de respecter les critères fixés par le décret n° 2017-761 du 4 mai 2017. Par exemple, les communes éligibles de la zone C doivent compter plus de 5 000 habitants, présenter « des besoins particuliers en logement locatif liés à une dynamique démographique ou économique particulière » et, être agréées par le préfet de région.
Les revenus du locataire doivent également être inférieurs à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts. Cela permet de réserver les logements concernés aux ménages modestes.
- Plafonds de ressources (pour une personne seule) : 37 126 € (zone A bis), 37 126 € (zone A), 30 260 € (zone B1) et 27 234 € (zone B2/C). A savoir que le plafond varie en fonction des personnes à charge.
- Plafonds de loyers en métropole (m²) : 16.83 € (zone A bis), 12.50 € (zone A), 10.07 € (zone B1) et 8.75 € (zone B2/C).
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt liée aux investissements locatifs, vous devez remplir 2 imprimés :
- l'imprimé 2044-EB correspond à un engagement de location, il doit être rempli l’année de la première demande ;
- l'imprimé 2042-C permet de déclarer le montant total de l'investissement locatif, il se fait en complément de la déclaration annuelle de revenus. Cet imprimé doit être rempli chaque année et dont l’échéancier est calculé par l'administration fiscale. En parallèle, il faut aussi déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers.
Avocats Picovschi, alliant les compétences de son département fiscal et immobilier, saura vous apporter son expertise sur ces questions et vous accompagner dans votre projet.
Sources : www.economie.gouv.fr, « Quels sont les avantages du dispositif Pinel d’investissement locatif ? », le 20/07/2017 par la CEDEF ; www.anil.org, « Présentation de la réduction d’impôt pour investissement locatif « Pinel ».
