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Projet immobilier et financement participatif : Attention aux risques !

| Publié le 03/05/2017

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Depuis quelque temps, le financement participatif (dit aussi crowdfunding) connait un franc succès. Ce mode de financement s’est vite étendu à plusieurs domaines si bien que plusieurs entrepreneurs ont fait le pari de transposer ce nouveau modèle économique à la promotion immobilière. Aussi alléchante cette tendance doit-elle, se pose tout de même la question de savoir quels sont les risques encourus ? Qui mieux que l’avocat pour déjouer les pièges et vous accompagner dans votre projet ?

Le crowdfunding immobilier : la nouvelle tendance

Le crowdfunding est un mode de collecte de fonds, réalisé via une plateforme internet, permettant à un ensemble de contributeurs de choisir collectivement de financer des projets identifiés.

Né de la crise de 2008, dont une conséquence fut de restreindre l’accès des promoteurs immobiliers au crédit bancaire, le financement participatif fait appel aux particuliers pour réunir les premiers fonds propres d’une opération de construction.

L’immobilier a aussi succombé aux charmes de cette nouvelle tendance. Concrètement, les promoteurs immobiliers font appel aux particuliers dans le but de participer au financement de leur programme. Les investisseurs particuliers ont, quant à eux, pour objectif de doper le rendement de leur épargne. La magie opère lorsque ces deux intérêts sont mis en relation via une plateforme internet. Dès lors que les montants investis sont jugés suffisants, ils seront octroyés au promoteur et le projet pourra être réalisé.

Une fois le projet immobilier achevé et les lots vendus, un partage des bénéfices s’opère. En effet, les internautes récupèrent le fruit de leur investissement.

Pour ce faire, divers montages sont possibles impliquant des émissions obligataires financés par les crowdfunders auprès de SAS ou en interposant une SCI.

Ce processus attire de nombreux investisseurs en s’imposant comme étant une nouvelle solution miracle pour investir dans l’immobilier. En effet, avec des promesses de rendements pouvant grimper jusqu’à 10%, les opérations de crowdfunding immobiliers apparaissent comme le nouveau placement en or.

Cependant, il convient de rester prudent et de ne pas vous laisser emballer par l’euphorie des séduisantes rentabilités.  Il ne faut pas occulter les risques inhérents à ce type de montage.

Lorsque les taux de rendement annoncés sont très attractifs, voire « trop beau pour être vrais », méfiance. Attention aux arnaques ! L’autorité des marchés financiers (AMF) a appelé « les épargnants à la plus grande vigilance en matière d’offres de placements au capital de sociétés qui engagent leur responsabilité au-delà du montant de leur investissement ». Dans un communiqué de presse en date du 13 avril 2015, l’AMF « constate le développement d’offres d’investissement aux rendements annoncés flatteurs dans des secteurs aussi variés que le développement durable ou l’immobilier au travers de structures telles que des sociétés en nom collectif (SNC), des sociétés civiles (ex : SCI) ou des sociétés en participation (SEP) ». Elle appelle à la vigilance. Qui mieux donc que l’avocat pour vous guider dans vos choix et déjouer les pièges qui se représentent ?

Les risques à prendre en compte

Beaucoup d’imprévus peuvent surgir lorsqu’il s’agit de réaliser des constructions. En effet, il n’est pas rare que divers aléas non pris en comptes viennent gonfler le budget initialement prévu.  En pratique, les activités d’édification peuvent impliquer, au-delà de toute prévision, des délais de chantier supplémentaires et donc de retards de livraison. De multiples causes (mauvaise gestion, retard de prestataire, problème technique du chantier, etc.) peuvent entraîner une augmentation inopinée des dépenses liées au chantier, et par conséquent compromettre la rentabilité du projet.

D’autres problématiques peuvent surgir : les autorisations administratives ont-elles été prises en compte et accordées (permis de construire notamment) ? Les assurances obligatoires ont-elles été souscrites (garantie de parfait achèvement, dommages ouvrage…) ?

Pire encore, il est possible d’envisager que les logements ne trouvent pas intégralement preneur. Or, c’est seulement dans ce cas que les crowdfunders perçoivent leurs fruits. Il est toutefois possible d’envisager de louer le bien et d’en percevoir les revenus. Ou alors, la possibilité d’opter, avant tout lancement de projet, pour des habitations déjà commercialisées (vente en l’état futur d’achèvement par exemple) reste ouverte.

Il existe aussi des risques liés au promoteur ou aux sous-traitants. Il n’est pas rare en effet de constater la faillite d’un artisan sous-traitant en cours de chantier.

Pour éviter tout risque, il semble prudent de vérifier qu’ont été sélectionnés avec soin tant les projets que les promoteurs. Pour limiter ces risques, nombreuses sont les plateformes qui ­demandent qu’une analyse de faisabilité soit faite, ou que soit apporté un permis purgé de tout recours ou encore, mais c’est plus rare, une garantie bancaire.

Si vous hésitez à vous lancer dans un tel investissement, soyez assurés qu’un professionnel du droit vous apportera sa connaissance du secteur immobilier et bancaire, ainsi que ses compétences tout au long de votre investissement. Avocats Picovschi met son expérience à votre service fin de réaliser votre investissement en toute sécurité.

Sources : www.challenges.fr : « Crowdfunding : Faut-il investir dans l'immobilier participatif ? » 24.10.2014, www.lemonde.fr : « L’immobilier aussi fait appel au financement participatif » par Frédéric Cazenave le 23.09.2014 ; www.amf-france.org, Communiqués de presse du 13/04/2015, AMF : 2015

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