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Pacte de préférence : possibilité d'une exécution forcée de la vente

| Publié le 04/01/2013

Ecrit par : Alexandra Gherardi, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Le pacte de préférence est un avant-contrat qui ne vous engage pas à vendre votre bien immobilier mais à en donner la priorité à la personne déterminée dans le pacte pour le jour où vous décideriez de le faire. Bien souvent, lorsque vous êtes bénéficiaire du pacte, vos droits peuvent être lésés face à un propriétaire peu scrupuleux qui n’hésitera pas à vendre le bien à une autre personne que vous sans même vous en proposer la vente comme il était prévu dans le pacte.

La violation du pacte de préférence

Le propriétaire a donc vendu le bien en fraude de vos droits, qui est la personne que vous devez assigner ? A quelle indemnisation pouvez-vous vous attendre ? Au vu de la complexité du droit immobilier il sera plus que judicieux de se tourner vers un avocat compétent en la matière qui pourra vous guider tout au long de la procédure.
Le pacte est violé dès lors que celui qui l’avait signé ne vous a pas proposé en priorité le bien qu’il a mis en vente. Cependant il ne suffit pas que le pacte soit purement et simplement violé pour pouvoir obtenir ce que vous souhaitez, à savoir l’annulation de la vente conclue en fraude de vos droits et prendre la place de la personne qui a acheté le bien.

Ainsi, par une décision de la Chambre mixte de la Cour de cassation en date du 26 mai 2006, les juges ont posé deux conditions cumulatives pour faire annuler la vente et que vous puissiez vous substituer à l’acquéreur. Il faut que le tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Ces deux conditions sont assez difficiles à prouver puisque le tiers peut tout à fait nier qu’il avait connaissance du pacte et encore plus de votre intention de vous en prévaloir ; ainsi la personne la plus apte à vous conseiller, trouver les failles dans l’argumentation de la partie adverse et représenter au mieux vos intérêts est un avocat ayant une connaissance pointue du droit immobilier.

Les sanctions en cas de violation du pacte

La violation du pacte de préférence est sanctionnée de deux manières.

Tout d’abord, étant donné que le pacte de préférence est un contrat, il sera possible de demander des dommages et intérêts au propriétaire qui n’a pas été diligent et a conclu la vente avec un autre sans vous la proposer en priorité. En effet, il faut bien comprendre que vous ne pouvez pas obtenir l’exécution forcée du pacte en exigeant que la vente vous soit consentie du seul fait que le vendeur ne vous ait pas proposé le bien immobilier en priorité. Le contrat fait référence à une proposition prioritaire en cas de vente et non à une obligation de vous vendre le bien en exclusivité.

Par exemple, le propriétaire peut très bien vous proposer la vente et vous serez en droit de la refuser. Par conséquent, il sera libre de vendre le bien immobilier à une tierce personne puisqu’il vous l’aura déjà proposé. C’est pour cette raison que lorsque le vendeur ne vous propose pas la vente en priorité la sanction automatique n’est pas l’exécution forcée du pacte et la substitution au tiers acquéreur. Pour cette dernière sanction deux conditions strictes (susmentionnées) ont été posées.

Néanmoins la jurisprudence semble de plus en plus favorable à sanctionner plus sévèrement le vendeur qui manque à ses obligations (civ. 3e, 25 mars 2009). Il faut bien comprendre que l’évolution de la jurisprudence ne se fait pas d’elle-même, les avocats utilisent le droit de diverses manières afin de présenter une argumentation toujours plus variée devant les juges et pour que le droit ne reste pas figé. Avocats Picovschi fort d’une expérience poussée dans le domaine du droit immobilier est à même de vous guider, de vous conseiller et trouver l’argumentation la plus adéquate pour vous conduire à vos objectifs de succès.

Ecrit le 04/01/2012

Source : www.lexisnexis.fr Actualités Juridiques, Urbanisme n°5, mai 2009, comm. 77 « Violation du pacte de préférence et conditions de la substitution du bénéficiaire » commentaire par Christophe Sizaire

 

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