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Délai de rétractation de l'acquéreur : précisions sur la validité de la notification de l'acte

| Publié le 27/04/2011

La Cour de cassation énonce par un arrêt n°09-69899, du 26 janvier 2011, que la remise en main propre, non constatée par un acte ayant date certaine, ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation. L’acte doit donc être notifié par lettre recommandée avec avis de réception pour faire courir le délai de rétractation.

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, la loi SRU du 13 décembre 2000 prévoit un délai de rétractation de sept jours pour l’acquéreur non professionnel à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

L’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation précise les modalités de notification de l’acte. Il dispose : « Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret ».

Par un arrêt n°09-69899, la 3e chambre civile de la Cour de cassation, tranche la question des conditions de validité de la notification. M.X a acquis un immeuble appartenant aux consorts Y  par promesse synallagmatique du 13 septembre 2002. Le notaire lui a remis l’acte en main propre à l’étude. Le 3 mars 2003, M.X informe le notaire de ce qu’il renonçait à la vente et sollicitait le remboursement des sommes versées. Il a assigné les vendeurs en nullité de la vente.

La Cour d’appel déboute M.X de ses prétentions  et énonce que M.X n’était plus recevable à se rétracter par lettre du 3 mars 2003 car il n’avait jamais contesté la date du 13 septembre 2002 comme étant la date de l’acte qu’il a signé et qu’une copie de la promesse a été remise en main propre à M.X. La question posée à la Cour de cassation est donc de savoir si la remise en main propre de l’acte est valide et fait courir le délai de rétractation.

La Cour de cassation casse et annule au motif que « la remise de l'acte en main propre, non constatée par un acte ayant date certaine, ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation ».

Seuls les actes authentiques ou sous signatures privés enregistrés au centre des impôts ont date certaine.

Il en résulte donc que les promesses de vente sous seing privé, non enregistrées doivent faire l’objet d’un courrier recommandé avec accusé de réception à chacun des acquéreurs. Seule la distribution de ces courriers fera courir le délai de rétractation.

Ainsi, en cas d’absence de notification de l’acte, le délai de rétractation ne commencera pas à courir et l’acquéreur non professionnel pourra se rétracter jusqu’à ce que la notification ait été effectuée.

L’avocat compétent en Droit immobilier saura vous apporter de précieux conseils permettant d’éviter par la suite, l’annulation de la vente.

Source : Cass. Civ.3e, 26 janvier 2011, n°09-69899, cassation, publié au bulletin

Elodie COIPEL
Juriste

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