Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Inspirant la méfiance des acheteurs, la clause excluant la garantie des vices cachés dans les contrats de vente immobilière est cependant commune. D’application sévère pour l’acheteur, celle-ci bénéficie d’une portée à ne pas négliger sous peine de connaître de grandes difficultés postérieurement à l’achat de votre bien immobilier. C’est alors en tant que conseiller qu’intervient AVOCATS PICOVSCHI afin de vous mettre en garde contre les clauses à risques de l’acte sur lequel vous souhaitez apposer votre signature.
Quelles sont les conditions de validité d’une telle clause ?
Avant de déterminer quelles sont les conditions de validité d’une telle clause, il faut d’abord se pencher sur la teneur de la garantie des vices cachés et notamment en matière immobilière.
Cette garantie, biennale pour toutes les ventes signées depuis le 17 février 2005, accorde, à l’acheteur, un délai de deux ans à partir de la date de découverte d’un vice pour intenter une action en justice et obtenir réparation. Toutefois, n’importe quel vice ne peut être couvert par cette garantie. Le vice en question ne doit pas être apparent au moment de l’achat, doit être suffisamment important pour rendre le bien impropre à son usage et, enfin, doit être antérieur à la vente.
Cette garantie acquise de droit peut cependant faire l’objet d’une renonciation qui prend la forme d’une clause, incluse dans le contrat de vente immobilière, excluant la garantie des vices cachés sur partie ou sur l’intégralité du bien immobilier.
Celle-ci étant prévue à l’article 1643 du Code civil, elle est par conséquent licite et sera rarement qualifiée d’abusive.
Ils existent cependant deux cas dans lesquels les juges refusent d’appliquer cette renonciation. Afin de compenser le déséquilibre certain qui existe entre la situation du professionnel et du profane, la validité de ces clauses reste néanmoins conditionnée à la qualité des parties. En effet, ces clauses sont interdites entre un vendeur professionnel et un profane. Enfin ces clauses sont valables entre professionnels de même spécialité. Toutefois lorsque ce dernier critère n’est pas rempli et que tout en étant professionnels, l’acheteur et le vendeur exercent une activité différente, alors la responsabilité du vendeur ne peut faire l’objet d’une restriction.
Maîtrisant les subtilités de ces exceptions à la clause excluant la garantie des vices cachés, l’avocat compétent en droit immobilier saura vous protéger contre les vices affectant votre bien.
Quelles conséquences a-t-elle sur votre situation ?
Il est fréquent, en pratique, que le vendeur cherche à restreindre une telle garantie des vices cachés par l’insertion, au contrat, d’une clause limitative ou exclusive de responsabilité. Les juges seront intransigeants quant à l’application d’une telle clause si votre consentement était éclairé au moment de la signature de l’acte d’achat. C’est notamment ce que confirme la jurisprudence constante de la Cour de cassation.
Ainsi une clause excluant la garantie des vices cachés pouvant, par exemple, affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments figure dans le contrat, trouvera à s’appliquer au nouveau propriétaire ou au locataire d’un bien immobilier.
Toutefois la responsabilité de votre vendeur peut être éventuellement recherchée par votre avocat sur un motif : celui-ci doit rechercher une éventuelle connaissance, par le vendeur, de l’existence du vice au moment de la conclusion du contrat et conscience de la gravité de celui-ci. C’est pourquoi la justice recherche si le vendeur bénéficie des compétences nécessaires pour détecter un tel vice, mais également s’il a effectué certaines manœuvres frauduleuses afin de le dissimuler à vos yeux.
La charge de la preuve de cette connaissance du vice reposant sur vos épaules, le recours à un avocat en droit immobilier vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté. Bénéficiant d’une expérience dans ce domaine, il sera à même de réunir un faisceau d’indices capable d’emporter la conviction du juge. Enfin, la conclusion d’une telle vente nécessitant votre vigilance, ce dernier pourra vous assister en tant que conseil en vous recommandant notamment de délimiter le champ d’application de cette clause pour un vice identifié.
Sources : www.efl.fr ; « La clause de non-garantie des vices cachés s’applique entre professionnels de même spécialité » ; le 06/09/2016 par Sévérine JAILLOT, www.lemonde.fr ; « Immobilier : renoncer à la garantie des vices cachés peut coûter cher » ; le 09/08/2016 par Aurélie Blondel
