Loyers impayés : quels recours pour le propriétaire ?

| Mis à jour le 16/07/2020 | Publié le 07/07/2011

Le contrat de louage ou de location prévoit qu’en contrepartie à la mise à disposition du logement, le propriétaire doit percevoir un loyer. C’est une obligation essentielle pour le locataire, en cas d’inexécution, le propriétaire est en mesure d’agir contre lui. Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier depuis 1988, vous indique les différents recours qui vous sont ouvert pour agir contre le manquement du locataire au paiement de son loyer.

Que faire lorsque vous constatez les premiers manquements au paiement du loyer ?

Un des premiers réflexes à avoir est celui de la discussion, une mauvaise négociation vaut parfois mieux qu’un bon procès. En cas de difficulté de paiement, le propriétaire et le locataire peuvent fixer à l'amiable un échelonnement du paiement des arriérés, l’abandon d’une partie de la créance… A titre de preuve, il est judicieux de formaliser cet accord à l’aide d’un document écrit (date, signature, objet).  

En l’absence d’accord et si la situation perdure, vous pouvez vous adresser à votre assureur ou à la caution de votre locataire (il faut signifier à la caution le commandement de payer transmis au locataire, sinon elle ne sera tenue ni des pénalités ni des intérêts de retard). En tant que bailleur, si votre locataire perçoit des allocations logement (ALF, APL, ALS), vous avez également l’obligation de prévenir la caisse d’allocations familiales (parfois la mutualité sociale agricole). Si le loyer reste impayé depuis plus de deux mois, vous avez la possibilité de demander aux organismes précités que l’allocation vous soit versé directement.

Comment agir en justice contre le locataire ?

Avant d’agir en justice, il sera impératif d’avoir relancé le locataire concernant les loyers impayés et d’avoir mis en demeure ce dernier. La démarche à suivre sera différente selon que vous souhaitiez seulement recouvrir les loyers impayés ou bien expulser le locataire en question.

Pour recouvrir les loyers impayés, plusieurs procédures sont envisageables, ces dernières devront être portées devant le tribunal judiciaire. La procédure d’injonction de payer est la solution la plus classique, il existe la version classique et la version simplifiée.

La procédure simplifiée est applicable pour les créances s’élevant jusqu’à 5 000 €, elle s’effectuera via une déclaration au greffe. Le locataire récalcitrant et le propriétaire seront convoqués lors d’une audience au tribunal d’instance. Cette procédure est gratuite et ne nécessite pas forcément le recours à un avocat. Il n’est pas impossible que des professionnels du droit (avocat, huissier, expert) soit amené à intervenir selon le contexte, le cas présent cela sera à vos frais.

Adresser une assignation : Le bailleur peut demander au juge l'autorisation de faire procéder à une saisie des biens, meubles et salaires, du locataire, correspondants au montant des loyers impayés.

En effet, quand les impayés persistent, le propriétaire mettra en demeure le locataire et le garant de payer les arriérés de loyers. La forme de cette mise en demeure est la lettre recommandée avec avis de réception ou la signification par acte d'huissier. L’assignation doit être notifiée au préfet. Cette procédure est notamment obligatoire avant toute action en expulsion du locataire.

La procédure d’expulsion est une procédure complexe, sa mise en œuvre nécessite l’aide d’un avocat. Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier depuis 1988, vous assiste pour la gestion de votre bien immobilier. Nos avocats, expérimentés en droit de l’immobilier, vous guideront et vous défendront en cas de procédure à l’encontre d’un locataire qui manquerait à son obligation de régler son loyer.