Investisseur immobilier : Ne pas négliger la contrainte du droit de préemption du locataire

| Publié le 05/07/2011

La possibilité pour l'investisseur immobilier de récupérer son bien afin de le vendre à un tiers est largement remise en cause par la durée du bail mais aussi par le droit de préemption du locataire. Le droit de préemption permet au locataire d'acheter prioritairement le logement qu'il occupe lorsque le propriétaire bailleur décide la vente de ce bien.

 Le bailleur investisseur doit faire face à divers droits de préemption ; Le locataire ou occupant de bonne foi d'un local à usage d'habitation ou d'un local à usage mixte professionnel et d'habitation dispose d'un droit de préemption issu d'une part, de la loi du 31 décembre 1975, d'autre part, de la loi du 6 juillet 1989. Ces dispositions sont d'ordre public, les parties ne peuvent donc y déroger conventionnellement.

Le droit de préemption de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975

Dans quelles hypothèses s'applique ce droit de préemption ?

 Selon l'article 10 de la loi de 1975, lorsque le propriétaire procède à la vente d'un logement situé dans un immeuble qui a été divisé par lots et que cette vente est la première consécutive à la division, le locataire a le droit de préempter.

Ce droit de préemption s'applique donc lorsque le bailleur vend l'immeuble occupé. A contrario, lorsque le bailleur investisseur aura recours à une forme autre que la vente, comme par exemple l'échange, l'apport en société, le partage ou la succession, alors le locataire ne pourra exercer son droit de préemption

Par ailleurs, ce droit de préemption joue après la division à l'occasion de la première vente. La division désigne le passage d'une propriété unique à une pluralité de lots divis. La simple division matérielle et la division juridique sont concernées. Le champ d'application de la loi de 1975 est donc très large.

 Cependant, ce droit de préemption souffre de quelques exceptions ;

Il ne s'appliquera pas lorsque la vente aura un caractère familial c'est-à-dire celle qui interviendra entre parents et collatéraux jusqu'au 4ème degré.

De même, lorsque la vente portera sur un bâtiment entier ; les locataires retrouveront leur droit de préemption lorsque le bailleur vendra les lots de l'immeuble

Enfin, si la vente porte sur l'ensemble des lots à usage d'habitation d'un même bâtiment le droit de préemption n'aura pas vocation à s'appliquer.
 

Quel est le mécanisme de ce droit de préemption ?

 Le bailleur doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, son projet de vente en lui précisant le prix et les conditions de vente. Cette notification équivaut à une offre de vente.

Le locataire aura deux mois à compter de la notification pour accepter l'offre de vente. Si le locataire ne répond pas ou s'il répond en proposant d'autres conditions alors le bailleur pourra vendre son bien à une tierce personne.

Si le locataire ne contracte pas de prêt pour financer l'acquisition du logement, il aura deux mois pour conclure la vente. A contrario, s'il a assorti son acceptation de la condition d'obtention du prêt, il aura 4 mois pour conclure la vente.

Enfin, il faut préciser que le bailleur ne pourra pas vendre le bien à un tiers à des conditions plus avantageuses sans l'avoir informé auparavant le locataire. Dans cette hypothèse, le locataire n'aura qu'un mois pour répondre à l'offre. S'il accepte, il aura 2 mois pour réaliser la vente, et 4 mois s'il contracte un prêt.
 

Quel est l'effet du droit de préemption ?

 Si le locataire utilise son droit de préemption, il deviendra propriétaire et le bail s'éteindra par confusion de qualité.

En revanche, si le locataire ne préempte pas, il restera dans l'immeuble et aura un nouveau bailleur (l'acquéreur du bien). Notons que la présence du locataire constitue un handicap pour le bailleur investisseur puisque l'on sait qu'un bien occupé n'a pas la même valeur qu'un bien libre ; en effet, en pratique, une décote d'environ 20 % est appliquée sur la vente d'un bien loué.


 Quelle est la sanction du non respect du droit de préemption ?

 Si le bailleur procède à la vente du logement sans avoir respecter les obligations que lui imposent l'article 10 de la loi de 1975 alors cette vente sera frappée de nullité.


 Le droit de préemption de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989


 Quel est le champ d'application du droit de préemption ?

 Ce droit de préemption de l'article 15-II, supposant que le bailleur veuille vendre l'immeuble libre, s'applique quelle que soit la qualité du bailleur, personne physique ou morale, et quelle que soit également la qualité du locataire.

 Puisque le congé contient le projet de vente de l'immeuble non loué, le prix sera plus élevé que dans l'hypothèse du droit de préemption de la loi de 1975 ou le bailleur vend le bien loué.

 Ce droit de préemption souffre de quelques exceptions ; l'alinéa 4 de l'article 15-II prévoit que le droit de préemption n'est pas applicable aux actes intervenants entre parents jusqu'au 4ème degré inclus sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation.

 Par ailleurs, l'article 15-III prévoit des règles de protection du locataire fragile. Certaines personnes ne peuvent recevoir congé si elles ont un certain âge cumulé avec un niveau de vie faible sans offre de relogement, sauf si le bailleur est lui-même soit âgé de plus de 60 ans soit avec des ressources modestes.


Quel est le mécanisme de ce droit de préemption ?

 Lorsque bailleur donne, en fin de bail, congé en vue de vendre l'immeuble, le locataire a le droit de préempter. Le congé sera adressé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier. Le congé devra indiquer, à peine de nullité, les prix et les conditions de la vente projetée.

Le congé sera donné au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail.

L'offre adressée par le bailleur au locataire sera valable deux mois c'est-à-dire pendant les deux premiers mois des six derniers du bail.


Quel est l'effet du droit de préemption du locataire ?

 Si le locataire accepte l'offre du locataire, il disposera d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, et de quatre mois s'il a recourt à un prêt.

Si le locataire refuse ou ne répond pas dans les deux mois, alors il sera déchu de toute titre d'occupation et sera dans l'obligation de quitter les lieux.


En définitif, le droit de préemption du locataire constitue un handicap réel pour le bailleur. D'autant plus que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et l'article 15-II de la loi de 1989 ne constitue que le droit commun, il en existe d'autres droits de préemption tel que celui relatif à la vente en découpe (accord collectif du 16 mars 2005).


Elisabeth Guelle

Juriste en droit immobilier

Mars 2009