"Insalubrité : quand la loi vient en aide aux malheureux locataires"

| Publié le 06/07/2011

Il arrive souvent que, suite à la recherche active d'un logement -au loyer abordable- dans une grande ville comme Paris, l'on se retrouve obliger d'accepter de vivre dans des conditions très difficiles.

Ces logements sont susceptibles d'être déclarés « insalubres ».

L'arrêt du jour porte donc sur cette problématique, susceptible de concerner plus de monde qu'il n'y parait.

Reprenons donc les articles du Code de la construction et de l'habitation qui viennent à la rescousse de nos infortunés locataires et allons par la suite lire l'arrêt présenté.   

Article  L521-2

« Dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, ou dans les cas prévus au deuxième alinéa de l'article L. 1331-28-1 du code de la santé publique ou au deuxième alinéa de l'article L. 511-1-1 du présent code, à compter du premier jour de l'affichage de l'arrêté à la mairie et sur la porte de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux constatée par l'arrêté prévu au premier alinéa de l'article L. 1331-28-3 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du présent code.

Dans les locaux frappés d'une interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois qui suit celle de l'achèvement des travaux constatée dans l'arrêté d'insalubrité ou de péril est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril ou de son affichage.

Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil.

Dans les locaux frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets jusqu'au départ des occupants ou jusqu'à leur terme et au plus tard jusqu'à la date limite fixée dans l'arrêté d'insalubrité ou de péril ».

Art. L521-3-2

« I. - En cas d'interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux, le propriétaire ou, lorsque l'interdiction porte sur un immeuble à usage total ou partiel d'hébergement, l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement décent des occupants, lequel doit correspondre à leurs besoins. A défaut, le représentant de l'Etat dans le département prend les dispositions nécessaires pour assurer leur hébergement provisoire. Le coût de cet hébergement est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant. La créance est recouvrée comme en matière de contributions directes et garantie par une hypothèque légale sur l'immeuble ou, s'il s'agit d'un immeuble relevant des dispositions de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des copropriétés des immeubles bâtis, sur le ou les lots concernés.

II. - En cas d'interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux, le propriétaire ou l'exploitant doit assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, la collectivité publique à l'initiative de laquelle la procédure d'insalubrité ou de péril a été engagée prend les dispositions nécessaires pour les reloger.

Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. Lorsque la collectivité publique a procédé au relogement, le propriétaire ou l'exploitant lui verse, à titre d'indemnité, une somme comprise entre 2 000 F et 4 000 F par personne relogée.

La créance résultant du non-respect de cette obligation est recouvrée comme en matière de contributions directes et garantie par une hypothèque légale sur l'immeuble ou chaque lot de copropriété concerné d'un immeuble soumis à la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction ».

Bordeaux
Chambre civile 1, section A
4 Mai 2010

Résumé

« Le bailleur d'un local à usage d'habitation n'est pas en droit de percevoir des loyers dès lors qu'un arrêté préfectoral dont il a dissimulé l'existence au locataire comme au juge des référés a déclaré le logement inhabitable.

En application des dispositions de l'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation qui sont intégralement énoncées dans l'arrêté d'insalubrité qui a été notifié au bailleur avant la signature du nouveau bail conclu avec le preneur, aucun loyer ne peut être réclamé en contrepartie de l'occupation d'un local déclaré inhabitable et l'occupant, réputé de bonne foi, ne peut être expulsé jusqu'à son relogement qui incombe en premier lieu au propriétaire. Le locataire est en droit de réclamer le remboursement des loyers réglés à la bailleresse.

En dépit des difficultés dont la bailleresse fait état pour proposer un nouveau logement au locataire qui n'a pas retrouvé d'emploi après avoir mis fin à une période d'essai, il demeure qu'en vertu des dispositions de l'article L. 521-3-2 du Code de la construction et de l'habitation, également énoncées dans l'arrêté préfectoral, le propriétaire est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer destinée à couvrir ses frais de réinstallation. Le locataire qui n'est toujours pas relogé alors que ce logement incombe à titre principal au propriétaire du local déclaré insalubre est en droit de réclamer par anticipation le montant de ces frais.

La demande d'indemnisation du préjudice résultant du manquement à l'obligation du bailleur de fournir au locataire la jouissance paisible d'un logement répondant aux normes de décence est justifiée dans son principe, l'insalubrité du logement ayant été constatée par un arrêté d'interdiction d'habiter dont la bailleresse a dissimulé l'existence à son locataire. L'importance du préjudice doit toutefois être relativisée au regard des photographies produites au débat qui révèlent que, si la pièce principale du studio est effectivement privée de fenêtre ouvrante, ce dernier est propre, bien équipé et n'est pas privé de lumière, même si son aération qui résulte d'une petite fenêtre dans la cuisine et d'un velux dans la mezzanine est très insuffisante au regard des normes d'habitabilité ».

Source : LexisNexis