Ecrit par : Marion Jaecki, Elève-avocate, Avocats Picovschi
SOMMAIRE
La crise du logement frappe plus que jamais les candidats à la location immobilière. Avoir un bon dossier et une bonne situation professionnelle ne suffit plus nécessairement à décrocher un appartement. Le problème se pose avec d'autant plus d'acuité à ceux qui ont des revenus modestes et/ou une situation professionnelle instable. La tentation est donc forte de falsifier le dossier soumis au bailleur pour maximiser ses chances de trouver un logement.
Les propriétaires exigent en effet des garanties de plus en plus importantes pour s'assurer de la solvabilité de leur locataire. Alors quels sont les risques encourus par le locataire qui falsifie son dossier ? De quels pouvoirs d'investigation disposent les bailleurs ?
Falsification de dossiers : une infraction pénale
L'article 441-1 du Code pénal est sans appel : « Constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d'expression de la pensée qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d'établir la preuve d'un droit ou d'un fait ayant des conséquences juridiques. ».
Le faux et l'usage de faux sont punis de trois ans d'emprisonnement et de 45000 € d'amende.
Dans les faits cependant, peu d'agences immobilières prennent la peine de porter plainte. La plupart du temps, la sanction ne se traduira que par le refus du dossier.
Cependant, le risque pénal doit être souligné, et les candidats à la location en être avertis.
Manœuvres frauduleuses pour convaincre le bailleur de contracter : un risque de sanction civile
Le fait que l'un des cocontractants, en l'occurrence le locataire, falsifie des documents dans le but de pouvoir louer un logement, peut s'assimiler à des manœuvres dolosives.
Les manœuvres dolosives sont sanctionnées par l'article 1116 du Code civil qui prévoit que « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une ou l'autre des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et il doit être prouvé. »
Autrement dit, le dol est une manœuvre d'un cocontractant qui agira dans le but de tromper son interlocuteur pour provoquer chez lui une erreur.
Le dol peut être sanctionné par la nullité du contrat. On cherchera dans ce cas à replacer les parties dans la situation dans laquelle elles étaient avant de conclure le contrat. Le dol peut également donner lieu au versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le propriétaire.
Quels moyens d'investigation pour le propriétaire ?
Il est naturel pour le bailleur de chercher à se prémunir au maximum contre les mauvais payeurs. Sa marge de manœuvre est cependant limitée. Au moment de la mise en location du bien immobilier, il n'a pas la possibilité de demander n'importe quels documents, ainsi que le prévoit l'article 22-2 de la loi du de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 :
- « En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants :photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ;
- carte d'assuré social ;
- copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
- attestation d'absence de crédit en cours ;
- autorisation de prélèvement automatique ;
- jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : " Par ces motifs " ;
- attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ;
- attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
- contrat de mariage ;
- certificat de concubinage ;
- chèque de réservation de logement ;
- dossier médical personnel ;
- extrait de casier judiciaire ;
- remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ;
- production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ;
- une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l'information de la non-inscription à ce fichier ».
Par ailleurs, il s'avère difficile pour le bailleur de vérifier l'exactitude des documents produits. En effet, il se heurtera, par exemple, au secret fiscal s'il demande l'avis d'imposition de son locataire directement au centre des impôts (article L. 103 du livre des Procédures fiscales). Les banques, quant à elles, lui opposeront le secret bancaire (article 57 de la loi bancaire du 24 janvier 1984) pour ne pas délivrer de relevés de compte. Aucun moyen non plus pour obtenir des informations sur l'état de santé d'une éventuelle caution : cette fois, c'est le secret médical qui trouvera à s'appliquer (article L1110-4 du code de la santé publique).
Il convient également de noter que la Commission Nationale de l'Informatique et des Libertés (CNIL) interdit aux agents immobiliers d'établir une liste des locataires ayant déjà tenter de « frauder ».
Certaines agences immobilières prennent l'initiative de contacter les employeurs pour obtenir davantage d'informations sur la solvabilité du candidat à la location. Cependant, rien ne contraint les employeurs à répondre aux requêtes qui leur sont adressées. Par ailleurs, cette pratique fait l'objet de critiques au regard de l'éthique professionnel qui doit présider à l'exercice du métier d'agent immobilier.
Le moyen le plus sûr pour s'assurer de la fiabilité et de la solvabilité des locataires reste encore de s'assurer de la cohérence entre les documents produits. Un calcul simple permet de vérifier si l'avis d'imposition correspond bien aux fiches de paye versées au dossier.
Si malgré ces précautions, le bailleur devait être confronté à des difficultés pour obtenir le paiement de son loyer, le recours à un avocat compétent en matière de droit des contrats et de droit immobilier permettra de mener toutes actions utiles.
