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Vous êtes promoteur immobilier et vous avez fait construire un immeuble. Mais vous faites l’objet d’un recours des acquéreurs en raison du retard de livraison et vous ne savez pas quels sont vos recours. Avocats Picovschi, cabinet en droit de l’immobilier et de la construction à Paris, fait le point sur votre responsabilité et assure la défense des intérêts des promoteurs immobiliers.
Responsabilité du promoteur : l’avocat vous assiste dans la rédaction de vos contrats
Le métier de promoteur immobilier peut correspondre à des réalités différentes. Il peut s’agir d’un promoteur-constructeur ou encore d’un prestataire de service, dont le métier peut se rapprocher d’un rôle de mandataire. L’article 1831-1 du Code civil définit le contrat de promotion immobilière comme « un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. » .
Souvent le promoteur joue un rôle médiant. Il dirige l’opération et a une qualité d’intermédiaire entre les acquéreurs et les intervenants nécessaires à la construction d’un bien.
A fortiori lorsque cette activité est nouvelle, les promoteurs n’ont pas toujours envisagé les risques inhérents à cette activité. Vous venez de démarrer votre activité de promotion immobilière à votre compte, n’hésitez pas à prendre le conseil d’un professionnel de l’immobilier pour commencer votre activité dans les meilleures conditions.
En effet, le recours à un avocat expert en droit de l’immobilier, en amont, pour vous assister à la rédaction du contrat de promotion immobilière, à la négociation et la formalisation des contrats avec les constructeurs ou avec vos sous-traitants sera pour vous un atout essentiel.
L’avocat expérimenté pourra prévoir, dans le respect de la loi, des clauses protectrices de votre intérêt, afin de répartir équitablement les responsabilités et d’éviter un déséquilibre dans les droits et les devoirs des parties à la construction de l’ouvrage.
Retard dans l'achèvement des travaux : quels sont vos recours ?
Le contrat prévoit les modalités d’exécution et la date de livraison du bien, mention obligatoire pour certains contrats. Même si vous avez été diligent, que vous n’avez pas négligé d’engager les coûts nécessaires pour la bonne réalisation des travaux afin de respecter le cahier des charges et le respect de vos engagements, le retard n’est pas toujours facile à anticiper en raison des facteurs extérieurs (prestataires indélicats, retard dans la livraison des matériaux, conditions météorologiques, etc.).
Ainsi même si vous réalisez un immeuble parfaitement conforme au contrat, les délais dans la livraison pourront créer des conflits avec votre acquéreur. En effet, le retard peut créer un dommage à votre mandant (frais supplémentaires de loyer, etc.). Pressé de recevoir son bien, le maître de l’ouvrage est parfois peu conciliant. Or le non-respect de la date de livraison est susceptible d’engager votre responsabilité contractuelle.
Il arrive d’ailleurs que des pénalités de retard aient été stipulées au contrat en faveur de l’acquéreur. Toutefois, le Code civil prévoit que le juge peut, « même d’office », modérer les pénalités convenues, lorsqu'elles sont manifestement excessives.
À l’inverse des pénalités dérisoires prévues aux contrats pourront être augmentées, il faut donc être vigilant sur la rédaction des clauses limitatives de responsabilité, qui pourront être réputées non écrites. Par exemple, certains contrats de constructions ne peuvent prévoir des clauses ayant pour objet « de décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits » (article L. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation).
D’une manière générale, le promoteur est responsable de plein droit, sauf à prouver un cas de force majeure, qui est le principal motif d’exonération de sa responsabilité. Les cas de force majeure sont définis par l’article 1218 : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. »
En pratique, en droit de la construction, le cas de force majeure est souvent lié aux intempéries, mais d’autres causes extérieures peuvent être invoquées en fonction de la situation. Votre avocat, habitué à ce type de contentieux, pourra vous assister pour trouver une solution amiable avec le maître de l’ouvrage, ou pour démontrer en justice l’irrésistibilité des événements qui ont causé un retard dans la livraison du bien immobilier.
Sachez toutefois que le promoteur ne pourra pas opposer à l’acquéreur, maître de l’ouvrage, les défaillances de ses prestataires. Il ne pourra qu’exercer une action contre eux, lorsqu’ils n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles.
Un acheteur veut résilier son contrat de VEFA en raison du retard dans l’achèvement des travaux ? Les clauses pénales concernant le délai de livraison du contrat de construction sont manifestement exagérées ? Vous souhaitez vous retourner contre vos cocontractants qui vous ont causé un préjudice important ?
Avocats Picovschi, expert en droit de l’immobilier, défend vos intérêts en justice en cas de litiges avec le maître de l’ouvrage ou avec vos cocontractants.
Sources : www.legifrance.gouv.fr, Article 1218, 1231 et suivants du Code civil, article L. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation ; LexisNexis
