Non-conformité du bien immobilier : quels sont vos recours ?

Livraison du bien et non-conformité : réagissez !

Lorsque vous signez un contrat de vente en l’état futur d’achèvement  (VEFA), le vendeur s'oblige à édifier un immeuble sur plan, dans un délai déterminé. La livraison de votre appartement s’effectue lors de la remise des clefs.

Le commanditaire des travaux bénéficie alors de plusieurs garanties : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.

L’article 1792-6 du Code civil dispose de la garantie de parfait achèvement (GPA) qui protège l’acquéreur, pendant un délai d’un an après réception des travaux pour contrer les imperfections, telles que les défauts de conformités, le non-respect du cahier des charges prévues au contrat, les désordres et les malfaçons, ainsi que les vices de construction détectés à la réception des travaux.  

Vous constatez des défauts au niveau de la peinture ou encore un parquet mal posé qui a gondolé ? N’hésitez plus, un avocat compétent en droit de l’immobilier pourra vous aider à obtenir le plus rapidement possible la réparation de ces vices. Il pourra vous aider à rédiger des réserves et à bien suivre la procédure et les négociations avec votre promoteur pour protéger vos intérêts.

Consignation du prix de vente : un outil pour obtenir la mise en conformité

Le contrat de VEFA se caractérise notamment par le paiement échelonné en fonction de l’avancement des travaux. Ainsi selon l’article R*261-14 du Code de la construction et de l'habitation :

• 35 % du prix total est versé à l'achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d'eau ;
• 95 % à l'achèvement des travaux ;
• 100 % du prix sera dû à la livraison

Toutefois, les 5% du prix qui doivent être versés lors de la livraison peuvent être « consignés en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. » L'acquéreur pourra alors demander au notaire (ou encore à la Caisse des Dépôts et consignations) de conserver le solde du prix. Cette somme ne sera débloquée au profit du vendeur que lorsque ce dernier aura réalisé les travaux nécessaires pour remédier à la non-conformité.

L’avantage d’être accompagné lors de l’acquisition d’un bien vendu en VEFA est multiple. Votre avocat pourra sécuriser le contrat de réservation signé et négocier les clauses afin de préserver votre intérêt. En cas de problème lors de la livraison de votre bien, votre avocat vous aidera à faire jouer la garantie de parfait achèvement et demandera une autorisation judiciaire pour vous assister dans la procédure de consignation d’une partie du prix de vente. Cette consignation sera rendue incontestable et le vendeur ne pourra pas refuser la livraison du bien et la remise des clefs.

Défauts apparents : n’attendez pas pour effectuer vos réserves !

Sachez que le délai pour notifier les désordres est parfois assez court. En effet, l’article 1642-1 du Code civil dispose que : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

Ainsi, il vous faudra être vigilant pour dénoncer les défauts apparents dans les délais, au sein du procès-verbal de livraison ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Être accompagné par un avocat mandataire immobilier lors de la négociation du contrat jusqu’à l’achèvement des travaux pourrait vous permettre de consolider vos transactions.

Le délai pour effectuer les réparations pourra être fixé d'un commun accord avec votre vendeur. Si les travaux sont bien réalisés dans les délais, vous pourrez alors lever les réserves.

À l’inverse, lorsque les réserves n’ont pas été levées dans le délai imparti et que les relations s’enveniment avec votre vendeur, il vous faudra alors agir en justice pour faire jouer la garantie de parfait achèvement. Ce recours sera d’autant plus important si vous n’avez pas consigné le solde du paiement prévu au contrat. Faire appel à un avocat habitué à ce type de contentieux sera alors essentiel pour protéger vos intérêts. 

En effet, il faudra une fois encore être réactif afin de ne pas perdre la possibilité de faire jouer la garantie. En effet, l’article 1648 alinéa 2 du Code civil dispose que « dans le cas prévu par l’article 1642-1 l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. » Aussi, pour ne pas prendre le risque de perdre le bénéfice de la garantie de parfait achèvement, il est fondamental de réagir rapidement et faire appel à un expert. Un avocat expérimenté pourra vous exposer clairement vos options (dommages et intérêts, diminution du prix de vente, résolution de la vente) et constituer un dossier solide afin de défendre vos droits.

Demander la résolution de la vente avec un avocat

Lorsque la mise en conformité n’a pas lieu et que votre bien ne répond pas à vos attentes, un avocat expert pourra vous aider à faire valoir vos droits. Que vous souhaitiez une diminution du prix, des dommages et intérêts ou la résolution de la vente : un avocat sera votre meilleur allié pour vous assister dans vos démarches afin d’obtenir réparation de votre préjudice.

En fonction de la situation, il vous exposera la meilleure stratégie à adopter. Votre avocat vous aidera à actionner la garantie d’achèvement. Sachez également que l’acheteur bénéficie d’une garantie biennale (pour réparer ou remplacer l’équipement de votre bien qui ne fonctionne pas) et d’une garantie décennale (pour garantir l’acheteur des défauts de conformités graves qui portent atteinte à la destination ou à la solidité de l’ouvrage).

Avocats Picovschi, expert en droit de l’immobilier et de la construction, reste à votre disposition pour intervenir et vous assister en cas de contentieux lors de vos opérations d’achat ou de vente immobilière.