Dispositif d’assainissement : contre qui agir en cas de non-conformité ?

Contre qui pouvez-vous vous retourner en cas de non-conformité ?

L’acquisition de la maison de vos rêves peut vite tourner au cauchemar. Dans un arrêt de la Cour de cassation en date du 28 janvier 2015 (Cass Civ 3^ème, 28 janvier 2015), un couple avait acquis une maison d’habitation via une agence immobilière mais des odeurs nauséabondes sont vite apparues. Le couple a par la suite découvert que contrairement aux termes du contrat de vente, l’évacuation de leurs eaux usées n’était pas raccordée au réseau public d’assainissement.

Avec l’assistance de leur avocat, ils ont assigné les vendeurs pour obtenir réparation de leur préjudice. Les vendeurs ont essayé de rejeter leurs charges contre l’agent immobilier.

Dans cette vente comme dans bien d’autres, le conflit judiciaire n’est pas très loin. Le droit immobilier se complexifiant de jour en jour, sachez bien vous entourer d’un avocat expert dans ce domaine, seul celui-ci pourra vous aider à agir et vous représenter devant le juge. Pouvoir habiter sereinement dans votre maison ne doit pas être qu’une illusion !

Sur quel fondement pouvez-vous agir contre le vendeur ?

Dans cette affaire, la Cour de cassation rend une solution en faveur des acquéreurs. Elle rappelle d’abord que l'immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d'assainissement, or le raccordement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles. La Cour sanctionne alors les vendeurs sur leur obligation de délivrance.  

Le Code civil prévoit en effet que la délivrance du bien, par le vendeur entre les mains de l’acquéreur, doit être conforme. Cela signifie que d’une part, l’immeuble délivré par le vendeur doit correspondre à ce qui a été stipulé dans l’acte de vente, au risque d’y voir une non-conformité ; d’autre part, aucune modification de l’état de l’immeuble ne doit intervenir entre la date de la vente et la mise à disposition du bien entre les mains de l’acquéreur.

Si vous rencontrez un défaut similaire dans votre logement, d’autres fondements juridiques existent en faveur des acquéreurs, tels que la garantie d’éviction ou encore l’obligation d’information du vendeur. Dans cette affaire, les vendeurs s’étaient pourvus en cassation car ils considéraient que la Cour d’appel avait commis une erreur de fondement en invoquant le non-respect de l’obligation de délivrance et non pas la garantie des vices cachées.

Le droit immobilier dispose de nombreux mécanismes protecteurs de l’acquéreur, encore faut-il savoir dans quelles circonstances et à quelle conditions les enclencher. N’hésitez pas à contacter un avocat expérimenté en droit immobilier qui pourra aisément trouver tous les dispositifs et règles jouant à votre profit.

L’agent immobilier est-il responsable ?

Dans cette affaire tranchée par la Cour de cassation, les vendeurs assignés avaient appelé en la cause l’agence immobilière.

Cependant la Cour de cassation ne retient pas la responsabilité de l’agent immobilier. En effet, bien qu’il soit un professionnel de l’immobilier, celui-ci n’a pas été informé par les vendeurs du type de dispositif d’assainissement existant. De plus, pour la Cour de cassation, l’agent n’avait pas à vérifier le mode d’évacuation des eaux usées, même s’il est tenu en général d’une obligation d’information et de conseil.

En effet, dans certains cas, la responsabilité de l’agent immobilier, en tant que mandataire professionnel, peut être engagée et le montant de sa commission peut être diminué voire réduite à néant, notamment lorsqu’il commet des fautes dans l’exécution de sa mission.

Cette responsabilité est d’autant plus forte qu’un récent décret en date du 28 août 2015, relatif à la déontologie des professionnels de l’immobilier, expose les obligations de probité, de moralité et de loyauté que doit avoir notamment tout agent immobilier afin d’assureur une bonne pratique commerciale. Des sanctions disciplinaires sont prévues en cas de non-respect de ces règles.

Si vous vous trouvez dans une situation semblable à celle de l’affaire présentée ou si vous doutez de la bonne foi de l’agent immobilier, sollicitez dès à présent la consultation d’un avocat aguerri en droit immobilier. Celui-ci pourra faire le point sur votre situation, établir un plan d’action afin de garantir au mieux vos droits. Avocats Picovschi, cabinet d’avocats chevronné en droit immobilier depuis plus de vingt-cinq ans, est tout à fait apte à vous accompagner et vous défendre devant le tribunal compétent.

Sources : https://www.legifrance.gouv.fr/

• Arrêt Cass Civ 3^ème, 28 janvier 2015
• Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce