Défaut d’information sur les risques naturels : quelles sanctions pour le vendeur ?

L’étendue de l’obligation d’information par le vendeur

Cette obligation incombant au vendeur se dédouble. En effet, d’une part, le vendeur est tenu d’une obligation d’information sur les risques naturels, technologiques et sismiques affectant l’immeuble. Si le bien est situé dans une zone concernée par un tel risque, un état des risques devra être annexé à chaque bail et à chaque promesse de vente ou, à défaut, à chaque contrat de vente. Cela se présente sous la forme du document « État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques » (ERNMT) joint en annexe. Les biens immobiliers doivent être situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’État.

D’autre part, le vendeur est également tenu dans le cas où la commune a fait l’objet d’un ou plusieurs arrêtés de reconnaissance de l’État de catastrophe naturelle ou technologique, et si le bien a fait l’objet d’une indemnisation particulière, d’annexer au contrat une déclaration du ou des sinistres indemnisés et dont on a connaissance.

L'article L. 125-5 ne fait aucune distinction selon la nature de l'immeuble. Aussi, sont concernés par cette réglementation tous les biens immobiliers, qu'ils soient bâtis ou non, quelle que soit leur destination (habitation, commerce, bureaux...).

Les personnes tenues à l'information sont les vendeurs et bailleurs, sans aucune distinction. Sont donc visées les personnes morales de droit privé ou de droit public et les personnes physiques, professionnelles ou non. Un non-professionnel pourra se retrouver dans la situation de devoir informer un professionnel de l'immobilier donc !

L’état des risques se présente sous la forme d’un document type. Le bailleur peut remplir lui-même cet imprimé ou mandater un tiers pour le faire en ses lieu et place. La prudence reste toutefois de mise pour l’établissement de ce document. En effet, les informations préfectorales étant souvent difficiles à appréhender, le recours à un avocat ayant l’expérience de la matière et de ce type de formalité est recommandé.

En cas de défaut d’information, prenez garde aux sanctions !

Au terme de l’article L.125-5 du Code de l’environnement, en cas de non-respect de l’obligation d’information portant notamment sur les risques naturels, l’acheteur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix.

En principe, les juridictions considèrent qu'en présence d'un manquement à une obligation précontractuelle d'information, le dommage se définit comme la perte d'une chance de contracter ou de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes. Pour autant, si l'invocation de la perte de chance fait aujourd'hui figure de réflexe naturel, on a pu relever qu'un certain flottement régnait en jurisprudence sur la nature du préjudice dont l'acquéreur pouvait se prévaloir à l'encontre des acheteurs n’ayant pas respecté leurs obligations en matière d’informations des risques naturels. En effet, les juridictions ont refusé d’appliquer ce raisonnement dans le cadre du manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information sur les risques naturels (Montpellier, ch. 1, 26 sept. 2013, n° 11/05282 : refus de la réparation de la perte de chance de négocier le prix immobilier ou de ne pas acquérir le bien).

En définitive, l’intérêt de ces sanctions est que le vendeur n’a pas besoin de démontrer l’existence d’un préjudice pour mettre en œuvre cette disposition.

Par ailleurs, le vendeur ou le bailleur peut être sanctionné en raison de la présence de défauts cachés affectant le bien vendu ou loué. En effet, la jurisprudence concernant la garantie des vices cachés s’est déjà appliquée dans cette hypothèse. En principe, selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés du bien vendu lorsque ces vices rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou qu’ils diminuent tellement l’usage du bien que l’acheteur ne l’aurait pas acquis s’il les avait connus.  Les juges ont transposé ce raisonnement et ont considéré que le vendeur doit notamment informer loyalement l’acheteur de la situation du bien objet de la vente. Ainsi, lors d’une vente d’un immeuble, le vendeur doit informer l’acquéreur du fait que le bien ait été sinistré dans le passé (Cass., 3ème civ., 4 janv. 1991, n° 89-13473).

En outre, ce défaut d’information, lorsqu’il est volontaire, peut constituer une réticence dolosive susceptible d’entraîner la résolution de la vente ou l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1137 du Code civil (Cass., 3ème civ., 3 mars 2010, n° 08-21056). La réticence dolosive se définit comme étant une dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

L’intervention d’un avocat en Droit commercial et Droit de l’urbanisme averti est donc indispensable pour prendre la pleine mesure de la créativité de la pratique et en cas de contentieux veiller au respect du contrat. Le cabinet Avocats PICOVSCHI vous accompagne tout au long de votre démarche.

Sources : Guillaume PALAIS, Risques naturels et technologiques majeurs : encore une obligation légale d’information, AJDI 2006, p 808 ; Laurent LEVENEUR, Erreur du diagnostiqueur termites : le préjudice causé par cette faute est constitué de l'intégralité du montant des travaux de réparation, Contrats Concurrence Consommation n° 11, Novembre 2015, comm. 253 ; Vincent Mazeaud, le refoulement de la perte de chance en présence d'un manquement à une obligation d'information, Recueil Dalloz 2015 p.2155