Ecrit par : Avocats Picovschi
Plusieurs raisons peuvent vous pousser à créer une société civile immobilière (SCI) : faciliter la gestion de votre patrimoine, acquérir un bien immobilier, préparer sa transmission… La société civile immobilière de construction vente (SCCV) vous offre, quant à elle, d’autres options. Elle permet de construire un bien de toute pièce pour sa revente immédiate. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis plus de trente ans revient sur l'utilité de chacune d'elles et vous éclaire sur le meilleur choix à faire en fonction de votre projet.
Quelle société pour quel projet ?
La SCI connait un succès grandissant au sein du paysage juridique français. Étant une personne morale à part entière dédiée à la réalisation de projets immobiliers, elle permet de séparer son patrimoine personnel et un patrimoine immobilier. Constituée à plusieurs, elle permet la gestion d’un ou plusieurs biens. Il s’agit d’un excellent outil de gestion patrimoniale qui permet aux associés de mettre en commun des biens immobiliers et d’organiser l’objet social de manière flexible (pouvoir du gérant, relations entre associés, etc.). Ce dispositif présente donc de nombreux avantages.
Quant à la SCCV : la constitution de cette société est simple puisqu’il n’y a pas de capital minimum imposé et que deux associés suffisent pour créer la société. Tout comme pour une SCI, l’associé, quelle que soit sa nationalité, peut être un particulier, mais aussi une autre société, voire un enfant mineur. En revanche, l’objet de la SCCV est obligatoirement la construction de biens immobiliers en vue de leur revente, à aucun moment les associés ne peuvent en avoir l’attribution, ni en jouissance ni en propriété.
On retrouve ainsi 2 cas de figure :
- Soit vous cherchez à faire construire un immeuble, un appartement, une maison, dans le but de le revendre dès la fin des travaux et de dégager une plus-value intéressante : il faut se diriger vers la création d’une SCCV.
- Soit vous souhaitez acheter un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les louer (à des associés, à titre gratuit, ou à des tiers) : il faut alors se diriger vers la création d’une SCI.
Si vous envisagez de créer une SCI ou une SCCV, le recours à un avocat sera un atout substantiel pour vous aider à faire les meilleurs choix.
Son expérience du droit de l’immobilier, du droit des affaires et du droit fiscal vous permettra d’appréhender les enjeux des opérations que vous souhaitez réaliser. Il vous accompagnera tout au long de la création de la structure, à chaque étape de la mise en place.
La rédaction des statuts est une étape primordiale à ne pas négliger pour sécuriser un certain nombre de points. L’avocat ne se contentera pas de statut type, mais bâtira un document sur mesure, adapté à votre situation personnelle tout en intégrant les nombreuses mentions obligatoires. L’avocat effectuera également toutes les autres démarches administratives et juridiques nécessaires (avis de constitution, immatriculation, dépôt du dossier au greffe…).
Les conséquences d’un mauvais choix
Il peut arriver qu’une SCI soit créée à mauvais escient, si les associés ne sont pas suffisamment informés sur les caractéristiques précises de cette structure. Tout d’abord, il ne faut jamais oublier que contrairement aux sociétés commerciales comme la SARL (société à responsabilité limitée), au sein d’une SCI les associés sont indéfiniment tenus responsables des dettes, sur leur propre patrimoine, si celle-ci s’avérait défaillante. De réels risques financiers pèsent donc sur les associés dans le cas où la société rencontrerait des difficultés financières. Cette responsabilité indéfinie n’est cependant pas solidaire, ce qui signifie que les associés ne sont responsables qu’à hauteur de leur quote-part dans le capital.
Attention également à la requalification par les juges de la SCI en « marchand de bien » en vertu de l’article 35 du Code Général des Impôts. C’est-à-dire le fait d’acheter pour revendre et d’en tirer des bénéfices. Cette qualification pourra entrainer de nombreuses conséquences fiscales par exemple un assujettissement à l’impôt sur les sociétés, à la TVA immobilière lors d’une vente d’un bien immobilier…
Un point sur le droit fiscal : La SCCV bénéficie d’un régime fiscal particulier, comme en atteste l’article 239 ter du Code général des impôts. En règle générale, les sociétés civiles ne sont pas soumises à l’Impôt sur les sociétés (IS) - sauf si elles optent pour ce régime, à certaines conditions bien précises. Or, l’objet d’une SCCV étant la construction-vente, cette structure réalise en fait des activités commerciales (et non purement civiles) donc elle devrait être soumise à l’IS. Ce n’est pourtant pas le cas : le législateur a choisi de soumettre chaque associé à l’impôt à hauteur de sa quote-part dans le résultat de la société, sans possibilité d’opter pour l’IS. Chaque associé sera imposé sur les bénéfices nets perçus. Puisqu’aucun salaire n’est distribué, il n’y a aucune charge à payer.
Soyez vigilants ! Notez que, si vous êtes dans une SCCV, que vous avez acheté un terrain, mais que vous décidez finalement de ne pas construire dessus et de le revendre en l’état, il s’agira alors d’une opération commerciale d’achat / revente et non de construction / vente… opération assujettie à l’IS ! N’hésitez donc pas à prendre conseil auprès d’un avocat expérimenté pour ne pas vous engager sur la mauvaise voie.
Avocats Picovschi compétent en droit immobilier prendra le temps d’étudier votre situation particulière et pourra vous aider à mettre en place la stratégie la plus adaptée à votre projet immobilier.
