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Retour sur la réforme des plus-values immobilières : vendre ou ne pas vendre ?

| Publié le 27/01/2012

Ecrit par : Elodie Coipel, Juriste, Avocats Picovschi

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SOMMAIRE

La réforme des plus values immobilières adoptée le 8 septembre 2011 entre en vigueur le 1er février 2012. Que prévoit cette réforme ? Quels comportements ont été adoptés pour y échapper ? Pourquoi cette réforme ?

La réforme des plus-values immobilières fait partie d’un plan d’austérité. Ce plan de rigueur a été mis en place afin de réaliser des économies. La réforme des plus-values immobilières doit rapporter 2,2 milliards d’euros. Une autre raison de l’adoption de cette réforme est purement immobilière : les propriétaires sont tentés de garder leur bien pendant 15 ans minimum pour profiter de l’exonération, participant à l’insuffisance d’offres de logements ou de surfaces foncières sur le marché immobilier.

Concrètement, il s’agit de taxer plus sévèrement les bénéfices que feront les propriétaires entre le prix d'achat de leur bien et son prix de vente. Cette mesure concerne tous les biens immobiliers qui ne sont pas des résidences principales.

Selon Matignon le nouveau régime aurait donc deux avantages :
« il permet à la fois de supprimer un régime fiscal dérogatoire et de participer à la relance de l’offre immobilière en neutralisant l’incitation actuelle pour les propriétaires à conserver leurs biens à la seule fin d’être exonérés sur leurs plus-values »

Comparons le système avant et après la réforme.

-    Avant le 1er février 2012
Les plus values réalisées par des particuliers lors de la cession de biens immobiliers étaient exonérées au bout de quinze années de détention par application d'un abattement de 10% par an au-delà de la 5ème année.

-    Après le 1er février 2012
Que change la réforme des plus-values immobilières ?
La loi de finances rectificative change les abattements pour arriver à une exonération au bout de 30 ans. Les abattements sont progressifs et vont s'appliquer comme dans l'ancien système à partir de la sixième année, soit :
2% de la sixième à la dix-septième année, soit 12 ans à 2%.
4% de la dix-huitième à la vingt-quatrième année, soit 7 ans à 4%.
8% de la vingt-cinquième à la trentième année, soit 100% d'abattement au bout de 30 ans.
L’exonération ne sera donc acquise qu’au bout de 30 ans.

Comment certains propriétaires y ont échappé ?

-    La vente du bien
Beaucoup de propriétaires craignant le nouveau régime ont décidé de vendre leur bien au plus vite. Il s’agit d’une véritable course contre la montre pour vendre son bien. Les propriétaires doivent vendre avant le 1er février 2012 pour ne pas être soumis au nouveau régime. Il aura fallu que le propriétaire tienne compte du délai entre la signature de la promesse de vente et l’acte définitif de vente. René Pallincourt, président de la FNAIM, énonce : « Pour espérer échapper à cet impôt, il faut trouver acquéreur avant la mi-novembre ».
Le risque de vendre précipitamment est de vendre à un prix inférieur à la valeur de son bien. En effet, le vendeur se précipite et vend au premier venu.
Certains propriétaires ont effectué une donation.

-    La donation
Les donations étant taxées, elles sont exonérées d'impôt sur les plus-values.

-    Changer la domiciliation de sa résidence principale
Mais attention au fisc qui veille au grain ! Selon René Pallincourt, « l’Administration est en général très sévère avec ceux qui tentent de trouver des échappatoires à ce type de réforme fiscale ».
Ceux qui tentent d’y échapper peuvent être sanctionné très lourdement, faire l’objet d’un redressement fiscal.L’investissement immobilier n’a alors, plus aucun intérêt…

Quelles pourraient être les conséquences de cette réforme ?

Cette réforme pourrait avoir pour conséquence un immobilisme des biens. Les propriétaires risquent de ne pas vendre leur bien avant 30 ans. Le bien immobilier risque de se faire plus rare ; et les prix augmenteront…
Le recours à un avocat compétent dans le domaine du droit immobilier s’avère utile, car il saura vous assister pour vos problèmes. Ce professionnel du droit vous informera sur vos droits et devoirs. Pour davantage d'informations, n'hésitez pas à contacter le Cabinet Picovschi au 01 56 79 11 00

Elodie COIPEL
Juriste

** Ce que l’on nomme, parfois pudiquement, l’aléa judiciaire nous rappelle que la justice humaine diverge parfois de la JUSTICE. Dans ce domaine, plus peut-être que tout autre, la vérité est difficile à mettre à jour. Aussi, ce qui apparait comme évident sur le plan humain ne l’est pas forcément sur le plan juridique faute d’une traduction de la réalité humaine en réalité juridique. Ce décalage constitue le travail et le talent de l’avocat : à lui de le réduire par sa connaissance parfaite du droit et son expérience professionnelle. Le non-initié ne peut en effet pas prétendre y parvenir, il pourra éventuellement réunir les informations mais leur traduction en termes juridiques adéquats fera défaut. **

 

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