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Pacte de préférence et réforme des contrats : attention aux sanctions !

| Publié le 11/10/2016

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Vous êtes bénéficiaire d’un pacte de préférence et vous vous rendez compte que le promettant n’a pas respecté son engagement. En effet le bien a été vendu à un tiers sans que l’acquisition du bien ne vous ait été proposée en priorité. Quels sont alors vos recours ? Quel est l’impact de la réforme des droits des contrats entrée en vigueur le 1 octobre 2016 ? Avocats Picovschi fort de son expérience en droit de l’immobilier et de la construction vous renseigne sur ces points.

Dans quel cas un manquement aux droits du bénéficiaire d’un pacte est-il constitué ?

Qu’est-ce qu’un pacte de préférence ?

Le nouvel article 1123 du Code civil donne une définition du pacte de préférence. Il s’agit d’un contrat par lequel une partie s’engage envers une autre à ne pas conclure avec un tiers avant de lui en avoir proposé la conclusion aux mêmes conditions.

La violation du pacte de préférence

Le pacte est violé dès lors que le propriétaire ne vous a pas proposé en priorité le bien lors de sa mise en vente. Cependant il ne suffit pas que le pacte ait été violé pour que vous puissiez obtenir réparation. En effet, le nouvel article 1123 alinéa 2 du Code civil reprenant une jurisprudence datant de 2006 a posé l’exigence de deux conditions cumulatives. Le tiers doit avoir eu connaissance :

  • De l’existence du pacte lorsqu’il a contracté
  • De l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

A titre d’exemple dans un arrêt du 14 février 2007 la Cour de cassation a annulé une vente passée en fraude des droits du bénéficiaire. Il s’agissait d’un titulaire d’un bail commercial qui bénéficiait d’un pacte de préférence sur l’immeuble. Alors qu’il souhaitait lever l’option, le propriétaire avait tout de même décidé de le vendre à un tiers : une SCI. Au moment de la vente, cet acquéreur a été informé de l’existence de ce pacte de préférence qui figurait dans le bail commercial ainsi que de l’existence du procès opposant le titulaire du bail et le propriétaire. La cour de cassation a alors considéré que le tiers était de mauvaise foi.

Ces conditions sont très difficiles à prouver. Ainsi la personne la plus apte à vous défendre, à rassembler des preuves et à trouver les failles dans l’argumentation de la partie adverse est l’avocat compétent en droit de l’immobilier.

Quelles sont les sanctions en cas de violation d’un pacte de préférence ?

La vente de l’immeuble que vous convoitiez a été passée en fraude de vos droits et ce malgré votre intention de vous prévaloir de votre pacte de préférence. La réforme des contrats a pris en compte votre situation et vous permet d’agir pour faire reconnaitre vos droits. En effet, l’article 1123 alinéa 2 du Code civil expose les sanctions adéquates. Dans ce cas, deux types de sanctions sont envisageables. Vous pouvez soit demander la nullité de la vente soit vous substituer au tiers acquéreur. Cela vous permet alors de prendre la place du tiers et ainsi d’acquérir le bien. Le recours à un avocat parait indispensable dans la mesure où ce dernier pourra vous informer sur la mise en œuvre d’une telle procédure et vous accompagner.

Enfin comme tout contrat vous pouvez aussi demander des dommages et intérêts qui viendront réparer votre préjudice.

Attention à l’action interrogatoire ! En effet la réforme des contrats a introduit à l’alinéa 3 dudit article l’action interrogatoire qui permet au tiers de vous interroger, en tant que bénéficiaire du pacte, sur l’existence d’un pacte et sur votre intention de vous en prévaloir. A défaut de réponse dans le délai fixé vous n’aurez plus aucun recours pour agir contre ce dernier.

Lorsque vous êtes bénéficiaire d’un pacte, n’hésitez pas à faire appel à un avocat pour s’assurer de la bonne défense de vos droits. Des recours existent. Avocats Picovschi est là pour vous guider et vous conseiller afin que vos droits soient respectés.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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