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La rescision pour lésion : quand évaluer le déséquilibre ?

| Mis à jour le 28/05/2015 | Publié le 23/08/2011

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Vous avez vendu un bien immobilier, néanmoins, au lieu de réaliser une plus-value, vous avez été lésé car le prix auquel vous avez cédé ledit bien s’avère en réalité trop faible compte tenu de la valeur réelle du bien. Afin de réparer le préjudice subi, vous vous interrogez sur les recours envisagés par le législateur dans l’espoir de faire annuler la vente litigieuse. AVOCATS PICOVSCHI expert en droit immobilier vous présente l’action en rescision pour lésion et vous énonce ainsi les méthodes d’évaluation du déséquilibre entre le prix de vente et la valeur vénale du bien et notamment quand celles-ci sont utilisées.

Le prix de vente d’un immeuble pouvant être librement fixé par les parties, il n’est en effet pas rare que le prix de cession puisse être considéré comme lésionnaire. Ainsi, afin de pallier le déséquilibre existant, la loi prévoit la possibilité d’agir sur le fondement de la rescision pour lésion.

L'action en rescision pour lésion

L’action en rescision pour lésion est régie des articles 1674 à 1685 du Code civil, ce moyen permet au vendeur de contester la vente du bien en question dès que ce dernier à démontrer que le prix de cession est inférieur à 5/12ème de la valeur réelle de l’immeuble. La lésion doit donc être supérieure à 7/12ème soit plus de 2,4 fois la valeur du bien.

A titre d’exemple, l’action en rescision pour lésion pourra être envisagée dans l’hypothèse suivante : La vente une maison dont la valeur réelle est de 600 000 euros et le prix de cession a été inférieur à 250 000 euros.

ATTENTION ! L’action en rescision pour lésion n’est pas ouverte en cas de vente judiciaire et de contrat aléatoire (vente avec constitution d’une rente viagère).

Précision sur la date d’évaluation de la lésion

L’action en rescision pour lésion doit être effectuée dans un délai assez court de deux ans.

L’action en rescision pour lésion aura pour conséquence d’ouvrir à l’acheteur le choix entre :

  • La restitution de l’immeuble et du prix.
  • Le paiement d’un supplément au prix.

Par un arrêt du 30 mars 2011, la Cour de cassation a du se prononcé sur la date d'évaluation du déséquilibre.

En l'espèce, des vendeurs avaient, par acte sous seing privé en date du 23 mars 1994, signé une promesse de vente pour une parcelle de terre non-constructible d'une valeur de 31.961,70 euros. Suite à une révision du Plan d'Occupation des Sols approuvée en 2004 puis en 2006, le terrain était devenu constructible. La valeur de ce terrain une fois constructible avait été estimée à la somme de 3 913 560 euros. Après que le terrain soit déclaré constructible, les acquéreurs avaient demandé la réitération de la promesse par acte authentique, toujours au tarif de 31.961,70 €.

Logiquement, les vendeurs s'estimaient lésés, puisque le terrain avait entre-temps pris beaucoup de valeur.

Le Code civil n'est que de peu de secours sur cette question puisqu'il est simplement précisé à l'article 1675 que « pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation ».

Saisie de la question de savoir à quelle date la lésion pouvait être évaluée, la Cour d'appel de Rennes avait retenu le compromis de 1994 comme date à laquelle devait être estimée la lésion, sans tenir compte de la modification de la chose vendue entre la date de la promesse et de celle de sa réitération par acte authentique.

La Cour de cassation, dans un arrêt en date du 30 mars 2011, confirmait la position des juges du fond en affirmant que « le moment de la vente visé par l'article 1675 du code civil était celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui correspondait normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d'une condition suspensive, et constaté qu'il était justifié du paiement de l'intégralité du prix de vente lors de la signature du "compromis" de 1994, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la date du "compromis" était celle à laquelle devait être appréciée la lésion ».

C'est donc le prix initialement convenu, correspondant à un terrain non constructible, qui était retenu, les vendeurs ne pouvant profiter de l'augmentation de valeur du terrain.

L’avocat un indispensable dans la mise en œuvre de la procédure

Afin de démontrer le déséquilibre entre le prix de cession et la valeur réelle du bien, trois experts devront être désignés par le Tribunal, de sorte, que le recours à un avocat compétent droit de l’immobilier parait indispensable dans la mesure ou ce dernier pourra vous informer sur les mises en œuvres d’une telle procédure, et vous donner l’avis d’expert quant à vos chances d’aboutir dans cette contestation de la vente.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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