Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Vous êtes à l’origine d’un projet de création de zone d’aménagement concertée (ZAC) et vous voulez vous assurer du bon déroulement de la procédure ? Ou bien vous êtes simplement occupant ou propriétaire d’un terrain situé dans le périmètre d’une ZAC et vous souhaitez connaître vos droits ? Les ZAC sont des projets financiers importants qui peuvent faire l’objet de divers contentieux. Qui mieux que l’avocat pour vous aider à faire aboutir votre projet ?
Qu'est-ce qu'une zone d'aménagement concerté (ZAC) ?
C’est la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967 qui a institué la zone d’aménagement concerté. Depuis, elle a fait l’objet de nombreuses modifications à cela s’ajoute une jurisprudence conséquente.
Une ZAC ou zone d’aménagement concerté, est une opération d’aménagement et d’équipement à but d’intérêt général. Elle y réalisera des aménagements en vue de les céder ou concéder à des personnes publiques ou privés.
Seule une personne publique (Etat, commune, département, régions et établissement publics) a vocation de par la loi ou son statut à réaliser la ZAC.
Si la personne publique est à l’initiative de cette opération, cela ne l’empêche en aucun cas d’avoir la possibilité de déléguer la réalisation de l’opération à une personne privée.
C’est d‘ailleurs dans ce cadre-là que les contentieux peuvent survenir.
Créer une ZAC : une procédure contraignante, source de nombreux contentieux
En amont de la procédure de création d’une ZAC, il existe une étape de concertation qui suit diverses études sur sa faisabilité technique, économique et financière.
Cette étape de concertation associe la collectivité publique à l’initiative du projet de ZAC aux citoyens afin de concilier intérêt général et particulier. Une délibération est effectuée à la fin de la procédure et détermine la poursuite ou non du projet de création du projet d’aménagement.
Le non-respect des modalités de la concertation peut affecter la légalité de la décision.
L’étape suivante est la procédure de création. Le dossier de création d’une ZAC est particulièrement lourd, car il doit respecter les documents d’urbanisme locaux tels que les plans locaux d’urbanisme (PLU) ou les SCOT. Si vous êtes atteint dans vos droits suite à la procédure de création d’une ZAC, il vous sera possible de contester directement la légalité de la décision de création, mais aussi en cours de procédure en invoquant son illégalité par rapport aux documents d’urbanisme. L’assistance d’un avocat dans de tels recours permettra de mettre toutes les chances de votre côté.
La phase de réalisation donnera également lieu à la constitution de documents en vue de l’aménagement de la zone qui seront susceptibles d’être contestés.
Lors de la procédure de réalisation, la personne publique pourra être amenée à acheter les terrains dans la parcelle de la ZAC par le biais du droit de préemption urbain (DPU). La procédure d’expropriation peut être contestée notamment sur le montant retenu pour indemniser le propriétaire.
Au cours de l’exploitation de la ZAC, les occupants bénéficieront des divers avantages fiscaux.
Mais pour bénéficier de ces avantages encore faut-il que la personne publique vous cède une partie de la parcelle comprise dans la zone.
Le cahier des charges, élément pivot de la réalisation des ZAC
La ZAC est à l’initiative d’une personne publique, mais elle n’a pas pour objectif d’être exploitée par cette même personne. Elle sera cédée au terme de la procédure à une personne privée qui exploitera le terrain concédé.
C’est la loi SRU du 13 décembre 2000 qui a imposé l’obligation d’annexer le cahier des charges à chaque acte de vente de parcelle comprise dans le périmètre de la ZAC. Le cahier des charges définit les obligations de l’acquéreur. Il prévoit notamment le nombre de mètres carrés de surface constructibles sur la surface cédée. Mais également des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la réalisation. Il peut être plus ou moins contraignant pour le futur acquéreur.
Le cahier des charges ne fait pas l’objet d’une délibération, mais seulement d’une signature de la personne publique. Le cahier des charges devra être ratifié à chaque acte de vente.
En d’autres termes, il convient pour chaque futur propriétaire de parcelle d’apporter une attention particulière au respect en amont de la procédure de création de la ZAC et de sa conformité par rapport au plan local d’urbanisme sous peine de pouvoir remettre en cause la vente.
Les cahiers des charges sont susceptibles d’être modifiés du moment qu’aucune cession n’a encore eu lieu. S’il suit une modification en cours d’exploitation ou s’il est jugé trop contraignant pour vous il sera susceptible d’un recours devant le TGI compétent.
Avocats Picovschi dispose d’une expérience avérée en matière de droit immobilier et d’urbanisme de sorte que nos avocats sauront vous accompagner dans vos projets et vous conseiller au mieux de vos intérêts aussi bien au stade de la création que celui de la réalisation. Nous sommes là pour prévenir tout litige et vous défendre en cas de contentieux.
