Ecrit par : Charlène, CHEVALIER, Juriste, Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Lorsque l’Administration entend acheter votre bien au détriment d’autres acheteurs, celle-ci le fait en vertu de son droit de préemption. Mais qu’est-ce que le droit de préemption exactement ? Dans quelles mesures pouvez-vous être concerné ? Il s’agit d’un sujet d’actualité puisque le 17 décembre 2014, le Conseil de Paris a autorisé la Ville de Paris à préempter des logements dans environ 257 immeubles afin de créer des logements sociaux.
Définition du droit de préemption
Lorsqu’une personne met en vente un bien immobilier, la personne publique qui souhaite l’acheter pour procéder à des travaux dans l’intérêt général, se verra préférée par rapport aux autres acquéreurs éventuels en vertu de son droit de préemption.
Il convient de distinguer le droit de préemption de l’expropriation qui est une procédure particulière. Dans le cas de l’expropriation, la personne est privée de son droit de propriété sans son consentement. Tandis que le droit de préemption vise uniquement à donner la priorité à l’Administration lorsqu’une personne met en vente son bien.
Le préfet peut se voir déléguer le droit de préemption pour créer des logements sociaux afin de pallier les carences d’une commune.
Le Conseil d’Etat a notamment prévu dans sa décision du 16 mars 2001 Commune de Montreuil-sous-Bois, que « le développement organisé d'une offre de logements adaptée aux besoins propres de chaque catégorie de population » correspond à une mission d’intérêt général.
L’exercice du droit de préemption par la personne publique
La personne publique est tenue de justifier de façon exhaustive les raisons de son projet, et doit avant de préempter, déterminer les zones faisant l’objet de ce droit.
La décision instituant le droit de préemption doit également répondre à certaines formalités : un affichage en mairie pendant un mois et une publication dans les journaux distribués dans le département.
L’Administration dispose de deux mois à compter de la déclaration d’intention d’aliéner pour renoncer ou acquérir le bien. Lorsqu’elle décide d’acheter le bien, cette dernière doit payer le prix de vente dans un certain délai à partir de la signature de l’acte notarié. Avant le paiement, le vendeur peut toujours rester dans les lieux, et même demander la rétrocession du bien.
Quels recours contre une décision de préemption ?
Une décision de préemption infondée : Une demande d’annulation est possible
Si la décision ne correspond pas aux exigences prévues, il est possible de demander son annulation. Par exemple, si la commune ne justifie pas suffisamment l’exercice de son droit de préemption, ou encore si un acquéreur a été écarté alors qu’il a signé un compromis de vente…
A compter de l’affichage de la décision en mairie, court un délai de deux mois pour présenter cette demande au Tribunal Administratif. Il est donc indispensable de faire appel rapidement à un avocat en droit immobilier afin de constituer un solide dossier.
Une fois la décision annulée, le droit de préemption est réputé ne jamais avoir existé. De cela il résulte que, si la vente a eu lieu, elle est également annulée.
Si le vendeur du bien subit un préjudice du fait de cette annulation, il peut engager la responsabilité de l’Administration pour obtenir réparation. Là encore, le rôle de l’avocat est déterminant au regard des enjeux.
Une décision de préemption non exécutée : Un recours au droit de rétrocession
Le vendeur et l’acquéreur évincé peuvent demander la rétrocession de l’immeuble pendant cinq ans après la vente, si l’Administration n’a pas rempli les objectifs qu’elle s’était fixée.
Le cas particulier du locataire d’un bien préempté
Le propriétaire d’un bien préempté doit en informer son locataire par lettre recommandée avec avis de réception. Le locataire a alors le choix de faire part à l’Administration sa décision de résilier le bail, et celle-ci sera alors tenu de lui verser les indemnités dues.
Un prix proposé trop faible ?
En principe, la personne qui voit son bien préempté ne peut choisir les conditions de vente de son bien. Néanmoins, il arrive que les parties ne parviennent pas à un accord concernant le prix. Dans ce cas, les parties peuvent saisir le juge de l’expropriation qui fixera le prix.
L’avocat en droit immobilier établira alors avec vous une solide stratégie afin que vous puissiez obtenir le meilleur prix de vente.
A partir de la décision du juge, l’Administration dispose d’un court délai pour décider si elle souhaite toujours acquérir le bien au regard du prix fixé par le juge. L’administration dispose également d’un délai supplémentaire pour verser la somme.
Face à l’Administration et aux règles complexes qui entourent le droit de préemption, l’assistance d’un avocat est bien souvent essentielle. Négociations, stratégie, défense de vos intérêts… Avocats Picovschi est là pour vous.
Sources : www.lemonde.fr, « Pourquoi et comment la mairie de Paris peut faire valoir son droit de préemption sur 8 000 logements », Marie PELLEFIGUE ; vosdroits.service-public.fr ; www.lexisnexis.fr
