Le droit de préemption urbain

| Mis à jour le 16/11/2020 | Publié le 28/04/2011

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous avez mis en vente mais la mairie vient de vous notifier sa volonté d’exercer son droit de préemption et vous craignez de devoir vendre votre bien à un prix inférieur ? Le droit de préemption urbain est soumis à des conditions strictes de formalisme afin de protéger votre droit fondamental du respect de vos biens. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier, vous accompagne dans toutes démarches nécessaires pour contester la préemption de l’administration.

Quelles conditions de forme à respecter pour vendre votre bien dans une zone définie par la collectivité ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier se situant dans une zone définie par la puissance publique en vue de la réalisation d’aménagements urbains. Cela signifie que la collectivité territoriale dispose d’un droit de préemption urbain (DPU) défini aux articles L211-1 et suivant du Code de l’urbanisme. Il s’agit d’un droit très vaste pouvant porter sur une multitude de biens, sur toute ou partie seulement de votre bien à partir du moment où le bien est achevé depuis au moins 10 ans.

Ce droit de préemption ne pourra cependant être exercé que si vous souhaitez mettre en vente votre bien. Pour cela, vous devrez impérativement respecter certaines conditions de forme. Vous êtes dans l’obligation de procéder à une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) auprès de la mairie. Votre déclaration doit comporter notamment :

• le prix et les conditions de vente,
• l’emplacement du bien,
• la consistance et l'utilisation actuelle du bien,
• et éventuellement, les coordonnées de la personne qui a l'intention d'acquérir le bien.

Si vous ne respectez pas ces formalités, la collectivité territoriale sera dans la capacité de s’opposer à la vente que vous avez conclue avec un acquéreur privé, et ce pendant un délai de cinq ans.

Comment contester le prix proposé par l’administration ?

A la suite de votre DIA, la collectivité territoriale dispose d’un délai de deux mois pour faire connaitre sa volonté d’acquérir votre bien.

• Si elle ne répond pas, cela signifie qu’elle ne souhaite pas exercer son droit de préemption. Dès lors, vous pourrez poursuivre la vente avec l’acquéreur de votre choix.
• Si elle souhaite poursuivre la vente, elle peut l’accepter au prix que vous aviez établi dans votre DIA ou elle vous notifie de son intention de négocier le prix de votre bien. Ce prix risque d’être nettement inférieur à celui que vous aviez proposé.

La mairie vous a informé de son intention de faire valoir son droit de préemption mais elle en vous propose un prix inférieur au prix que vous réclamiez et vous vous demandez quels sont vos droits ?

Vous pouvez refuser cette offre inférieure ce qui entrainera la saisine du juge de l’expropriation. Depuis janvier 2020, vous devez impérativement être représenté par un avocat devant ce juge. Cette procédure est en effet soumise à de nombreux délais et de nombreuses exigences de formes qui peuvent impacter toute la validité de la procédure.

Les méthodes de fixation du prix sont laissées à l’appréciation du juge. Cependant la méthode la plus souvent utilisée reste la méthode d’estimation par comparaison. Cela signifie que vous devrez proposer au juge des « termes de comparaison » qui permettent, au regard de l’estimation des propriétés autour de la vôtre, d’établir le juste prix de vente. Si ce prix ne vous convient pas, vous pouvez renoncer à la vente de votre bien ou former un recours pour excès de pouvoir devant la juridiction.

Vous serez donc amené à faire valoir le juste prix de votre bien, tant que vous êtes bien accompagné par un avocat compétent en droit immobilier.

Quelles sont vos possibilités de recours contre un DPU ?

Si vous estimez que la collectivité territoriale a abusé de son droit de préemption, vous disposez de différentes voies de recours.

Certains biens ne peuvent pas être préemptés. C’est notamment le cas des biens faisant l’objet d’une donation ou d’une succession, ou cédés dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire, ou encore des immeubles appartenant aux organismes d’HLM.

Le DPU est de plus soumis à un formalisme très contraignant. Toute décision de la collectivité doit en effet être motivée selon des conditions très strictes comme l’a démontré une jurisprudence constante. Depuis un arrêt du Conseil d’État du 26 février 2003, la collectivité territoriale doit indiquer de manière précise la destination du bien immobilier préempté. La collectivité territoriale ne peut se borner à citer l’une des conditions prévues à l’article L 300-1 du Code de l’urbanisme ; il faut également préciser l’allocation du bien. Par exemple, si la collectivité territoriale souhaite construire un gymnase public, elle doit citer l’usage de la zone pour la réalisation d’équipements collectifs tout en explicitant l’allocation du bien.

Cette obligation de motivation pose une condition de validité substantielle de l’opération qui permettra de faire annuler le DPU si elle n’est pas respectée. Les délais de recours restent cependant très stricts et varient selon les différents éléments de procédure sous peine de voir votre action échouer. Dans la plupart des cas, vous disposerez d’un délai de deux mois pour saisir les juridictions mais cela peut varier.

Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier, vous accompagne dans l’ensemble de vos démarches pour faire valoir vos droits face à l’administration.