Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Vous êtes promoteur immobilier et vous avez pour projet d’établir sur un terrain plusieurs lots destinés à accueillir la construction de biens immobiliers. Vous savez que la création d’un lotissement impose d’édicter divers documents tel qu’un cahier des charges et/ou un règlement d’urbanisme. Cependant, qu’en est-il en cas de conflit entre ces deux documents ? Avocats Picovschi, compétent en droit de l’urbanisme, vous assiste dans vos projets immobiliers, ainsi que dans la rédaction de vos actes, et vous défend avec succès en cas de litige.
Règlement d’urbanisme et/ou cahier des charges : Quelles différences ?
L’implantation d’un lotissement nécessite une autorisation d’urbanisme qui est régie par les règles instaurées par la loi. Mais en interne, le lotissement peut avoir ses propres règles de fonctionnement. Quelles sont-elles ? Qui les édicte ? Comment les rédiger ?
Elles sont édictées par le biais d’un cahier des charges et/ou d’un règlement d’urbanisme dont toutes les informations peuvent vous être communiquées par l’avocat que vous missionnerez pour la rédaction de ces actes.
En effet, l’avocat vous assite dans le cadre de vos projets immobiliers grâce à ses compétences en droit de l’urbanisme et en droit immobilier qu’il met à votre service.
Le document contractuel qu’est le cahier des charges est par principe rédigé par le promoteur immobilier afin de définir les droits et obligations à respecter entre les propriétaires de lots. Par exemple, ce document va prévoir les règles de stationnement ou de circulation dans le lotissement, ou encore les horaires de tonte des pelouses, les règles relatives aux clôtures, etc.
A l’inverse, le règlement de lotissement ou règlement d’urbanisme, même s’il est également édicté par le promoteur-lotisseur, est relatif aux règles d’urbanisme qui vont s’appliquer au lotissement ; dès lors, il est opposable aux autorisations d’urbanisme. L’objectif principal de cet acte est plus précisément de venir définir, voire préciser, les règles d’utilisation des sols et d’implantation des bâtiments, ou encore l’architecture et les dimensions des maisons, l’aménagement de leurs abords, etc. Il vise à compléter les règles d’urbanisme déjà édictées par le Plan local d’urbanisme (PLU) ou le Plan d’occupation des sols (POS).
Toutefois, ces différences de fonctionnement tenant tant au règlement qu’au cahier des charges peuvent créer des contentieux. Les conseils avisés d’un avocat vous permettront d’y voir un peu plus clair sur l’application de ces documents.
Que faire en cas de conflit ?
En pratique, il est possible de vite se retrouver à devoir combiner plusieurs règles issues du Code de l’urbanisme, du PLU, du cahier des charges et du règlement d’urbanisme du lotissement... La situation devient alors fort complexe. Quelles dispositions priment ? Que faut-il écarter ? Qu’elle est la force de ces actes en cas de non-respect ? L’avocat vous informe et vous conseille sur les possibilités qui s’offrent à vous en matière de droit de l’urbanisme.
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, plus couramment appelée « loi ALUR », du 24 mars 2014 est venue poser que « les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu » (article L. 442-9 Code de l’urbanisme).
Toutefois, cette caducité touche à l’application réglementaire qui en est faite par l’administration (dans le cadre de l’instruction des autorisations d’urbanisme). En effet, depuis 2016, la Cour de cassation rappelle que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, nonobstant toute caducité (Cass. Civ. 3ème, 21 janvier 2016, n° 15-10.566 et Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2017, n° 16-13.085).
Par exemple, une demande en justice formulée pour faire respecter les règles du cahier des charges pourrait entraîner la démolition d’une construction, considérée comme créant un trouble manifestement illicite par les juges, alors qu’elle aurait été prise sur le fondement des règles du PLU. En conséquence, les obligations posées par le cahier des charges qui régissent les rapports privés entre les propriétaires de lots priment (Civ. 3ème, 15 mars 2018, n° 17-13.495).
Le problème résultant de la coexistence d'un règlement, acte de nature réglementaire, et d'un cahier des charges, de nature contractuelle, est l'une des raisons de la complexité du droit des lotissements. La situation est, de manière générale, source d’insécurité juridique dans la mesure où il faut déterminer qu’elles sont les normes applicables. Dès lors, le recours à l’avocat permet de réduire considérablement ce risque d’insécurité juridique.
Ces contraintes sont souvent peu connues et c’est la raison pour laquelle il est indispensable de faire appel à un avocat. Avocats PICOVSCHI, compétent en droit de l’urbanisme et de la construction, peut être un précieux intermédiaire pour vous éviter les incompréhensions qui pourraient avoir de graves conséquences sur vos constructions.
