Ecrit par : Noémie Sallé, Juriste, Avocats Picovschi
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SOMMAIRE
Face au prix exorbitant des loyers dans certaines villes, le gouvernement a souhaité réagir et a pris des mesures en application de la loi du 6 juillet 1989. Cette loi autorise en effet le Gouvernement à fixer par Décret « un montant maximum d'évolution des loyers en cas de relocation d'un logement ou de renouvellement du bail » lorsque l’évolution des loyers dans une zone géographique créé une « situation anormale » sur le marché locatif. Le Décret du 20 juillet 2012 « relatif à l’évolution de certains loyers » vient donc répondre à cette attente en encadrant, sous certaines conditions, le prix des loyers dans certaines communes. Certains parlent de blocage du prix des loyers.
Conditions d’application du Décret du 20 juillet 2012 :
Le Décret concerne les propriétaires et les locataires de locaux situés dans l’une des 1285 communes désignées dans le Décret, en annexe.
L’objet de ce Décret est d’encadrer « l’évolution des loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail ». Il vient plafonner le montant des loyers « des logements remis en location ou dont le bail est renouvelé ». Des dérogations sont également prévues dans des conditions biens déterminées.
Ce Décret, entré en vigueur le 1er aout 2012 va s’appliquer pendant un an.
Le Décret concerne donc dans un premier temps les logements vacants. Selon l’article 1, lorsqu’un logement vacant « fait l'objet d'une nouvelle location au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur du présent décret, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues » par l’article 17 de la loi de 1989.
Le Décret s’applique également dans le cadre du renouvellement du bail d’habitation. L’article 3 du Décret pose en effet que « lorsque le contrat de location est renouvelé au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur du présent décret, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat, ou d'une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement dans les limites de la variation de l'indice de référence des loyers ».
Ainsi la révision ne peut se faire que si elle a été prévue au contrat ou dans une clause. Mais cette révision du loyer reste limitée. En effet, le propriétaire ne doit pas effectuer une hausse supérieure à celle de l'indice de référence des loyers (IRL),
Les dérogations prévues par le Décret du 20 juillet 2012 :
Dans le cadre d’un nouveau contrat de location, le loyer pourra être réévalué dans certains cas
- « Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises » ;
- « Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites » fixées par le Décret.
Dans le cadre d’un renouvellement du bail, le bailleur pourra réévaluer le loyer lorsque ce dernier apparait « manifestement sous-évalué ». Cette hausse ne pourra cependant pas excéder un certain montant, les deux limites énoncées ci-dessus s’imposant également.
Les deux limites à prendre en compte sont les suivantes
- Pour la première limite, il faudra tenir compte de la différence entre le loyer déterminé selon la loi de 1989 (prix pratiqués dans le voisinage notamment) et le loyer payé par le précédent locataire (dans le cadre d’un nouveau bail) ou celui perçu par le bailleur avant le renouvellement (dans le cadre d’un renouvellement). La hausse du loyer ne pourra pas excéder la moitié de la différence ainsi obtenue.
- La deuxième limite à ne pas dépasser est une majoration du loyer annuel correspondant à 15% du coût des travaux effectués par le bailleur depuis le dernier renouvellement du bail. Cela ne concerne que les travaux d’amélioration d’un montant supérieur ou égal à la somme des loyers payés la dernière année.
En cas de différends nés suite à l’application de ce Décret, la commission départementale de conciliation créée par la loi de 1989 sera compétente pour trancher le litige. En cas de conflit, que vous soyez bailleur ou locataire, n’hésitez pas à faire appel à un avocat expert en droit immobilier. Son expérience en la matière vous sera d’une grande aide dans la protection de vos intérêts.
