Promesse de vente et droit de rétractation : l’avocat vous assiste

Signature d’une promesse de vente : est-il possible de se rétracter ?

Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier, vous pourrez être amené à signer une promesse de vente. Ce contrat doit être distingué du contrat de vente. La promesse de vente est un contrat signé entre le vendeur et l’acquéreur dans lequel le vendeur s’engage à ne pas vendre le bien à une autre personne pendant un délai défini. Le potentiel acquéreur quant à lui peut choisir de conclure ou non la vente de l’immeuble. En cas de renonciation à l’achat du bien immobilier, ce dernier perd le montant versé initialement au titre de l’indemnité d’immobilisation qui en principe correspond à 10% du montant de la vente.

Toutefois, dans l’objectif de protection des débiteurs non professionnels, le futur acquéreur peut se rétracter sans subir la perte du montant versé au titre de l’indemnité d’immobilisation. En effet, aux termes de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, le futur acquéreur qui a signé une promesse de vente d’un immeuble peut se rétracter pendant un délai légal de 10 jours : « l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. »

Promesse de vente : comment se rétracter ?

L’exercice du droit de rétractation doit répondre à des conditions strictes tenant aux titulaires de ce droit, aux mentions obligatoires de l’acte et au délai du droit de rétractation.

Dans un premier temps, le droit de rétractation ne peut être exercé que par les potentiels acquéreurs expressément visés par la lettre de l’article. À ce titre, seuls les acheteurs non professionnels peuvent se rétracter aux termes de cet article. La loi ne définit pas spécifiquement la qualité de non professionnel, ainsi l’appréciation s’effectue au cas par cas et selon les jurisprudences existantes. À ce titre, si vous avez un doute sur votre qualité en tant qu’acheteur, n’hésitez pas à consulter un avocat en droit immobilier qui saura mettre fin à votre doute.

Il convient en outre de préciser que seuls les acheteurs non professionnels qui ont signé une promesse de vente pour acquérir un immeuble d’habitation (résidence principale, secondaire, etc.) peuvent bénéficier du droit de rétractation. En conséquence, l’acquisition d’un terrain à bâtir (Cass.3^e civ 4 février 2016 n°15-11.140) ou l’acquisition d’un immeuble mixte, soit à usage personnel et professionnel, sont exclues du champ d’application de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Ainsi l’acheteur d’un bien immobilier dispose d’un délai de 10 jours pour exercer son droit de rétraction. Toutefois, ce délai commence à courir seulement à compter du lendemain du jour de notification de l’acte. Le législateur, au titre du même article, indique précisément les modalités de notification de l’acte : « cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. »

Toutefois, toujours dans l’objectif de protection de l’acquéreur non professionnel, la jurisprudence précise et confirme les mesures strictes de notifications de l’acte faisant courir le délai du droit de rétractation. En effet, il est nécessaire que la lettre recommandée avec accusé de réception soit remise exclusivement à son destinataire ou à une personne munie d’un pouvoir. En ce sens, le délai de 10 jours ne court pas dès lors que l’époux a signé l’avis de réception adressée à son épouse (Cass. Civ 3e 21 mars 2019 n°18-10.772). De même, le délai ne court pas dès lors que c’est la mère de l’acquéreur qui a reçu la notification de la promesse de vente (Civ. 3^e 12 octobre 2017 n°16-22.416).

Si vous avez des doutes sur la conformité de la notification de la promesse de vente, n’attendez pas pour agir et vous renseigner auprès d’un avocat.

Quelles sont les conséquences de la rétractation ?

En tant qu’acquéreur, vous êtes en droit de vous rétracter dans ce délai de 10 jours. Pour ce faire, vous devez envoyer un courrier au vendeur afin de l’informer de votre souhait d’annuler la vente. À la suite de la rétractation en bonnes et dues formes, vous pouvez récupérer l’indemnité d’immobilisation versée initialement sans subir de pénalité.

Si la rétractation intervient après le délai légal, le vendeur peut vous poursuivre en exécution forcée de la vente et/ou en dommages et intérêts. Dans ce cas, vous perdez votre indemnité d’immobilisation.

Il se peut que la promesse de vente ait mal été notifiée. Dans ce cas le délai ne court pas et vous pouvez vous rétracter sans limites de temps. Toutefois, le vendeur souhaitant l’exécution forcée pourra agir en justice estimant que le délai de rétractation est dépassé. Dans cette situation, l’assistance d’un avocat est indispensable afin d’éviter toute pénalité et l’exécution forcée de la vente.

Dans ce contexte, bien que les modalités du délai de rétraction soient clairement définies par la loi, certaines difficultés peuvent apparaître, notamment sur la qualité de l’acquéreur non professionnel ou sur la notification de la promesse de vente dont le délai de rétractation dépend.

Le rôle de l’avocat est important dans les conflits liés au délai de rétractation. En effet, dans un premier temps l’avocat peut vous assister et vous conseiller afin d’éviter de prendre une décision hâtive. Comme expliqué dans cet article, les conséquences peuvent être importantes, c’est la raison pour laquelle vous avez tout intérêt à être conseillé avant de signer une promesse de vente. En outre, l’avocat peut vous défendre dès qu’un différend survient entre vous et le vendeur. Dans cette situation, il vous représente dans vos démarches amiables et contentieuses.

Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous aide à connaitre vos droits et vous défend en cas de contentieux relatif au droit de rétractation.