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VEFA et retard dans l'achèvement des travaux, que faire ?

| Mis à jour le 02/01/2015 | Publié le 17/11/2014

Ecrit par : Pauline LEBON, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Vous avez acheté une maison en l’état futur d’achèvement et il se trouve qu’elle n’est pas finie en temps et en heure ? Le promoteur n’a pas tenu ses engagements ? Quels sont vos recours ? Le contentieux concernant les ventes en l’état futur d’achèvement  est complexe ! De manière générale, les litiges liés aux transactions immobilières sont courants ; L’avocat est là pour vous aider à y voir plus clair.

Qu’est-ce que la vente en l’état futur d’achèvement ?

Le Code civil définit la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur des droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Point sur l’achèvement de la construction

C’est à l’achèvement que l’acquéreur doit payer 95% du prix de vente. La notion d’achèvement est donc importante.

L’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, tout comme les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments impropres à leur utilisation.

Après l’achèvement, le vendeur doit mettre l’immeuble à disposition de l’acquéreur conformément à son obligation de délivrance.  L’acquéreur doit alors payer les 5 % restants.

Lorsque le vendeur ne livre pas le logement dans les délais, il doit payer les pénalités de retard dès le premier jour de retard, si celui-ci est supérieur à 30 jours. Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard.

Attention : il existe des cas particuliers pour lesquels la responsabilité du promoteur n’est pas engagée. C’est notamment le cas lorsque le retard dans l’achèvement des travaux est dû à des intempéries, à des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial, à des grèves…

La garantie d’achèvement est obligatoire

Si vous effectuez un achat sur plan, le vendeur doit vous fournir une des garanties légales pour vous garantir que votre bien sera bien achevé !

La garantie extrinsèque

Elle consiste à ce que vous soyez garanti par un organisme financier ou une compagnie d’assurance en cas de défaillance de votre vendeur. Ces organismes verseront alors les sommes nécessaires à la réalisation des travaux afin que l’achèvement puisse avoir lieu. Ils peuvent aussi vous rembourser les sommes que vous avez déjà engagées lorsque vous avez souscrit une garantie de remboursement.

La garantie intrinsèque

On parle de garantie « intrinsèque » car le constructeur garantie l’achèvement des travaux sur ses propres deniers : c’est lui qui versera des sommes en cas de problème dans l’achèvement.

Attention : pour toutes les opérations qui ont obtenu un permis de construire après le 1er janvier 2015 la garantie intrinsèque est supprimée et la garantie extrinsèque est obligatoire. En effet, la garantie intrinsèque ne permettait d’assurer une sécurité suffisante aux acquéreurs puisque si le promoteur faisait faillite avant la fin des travaux, ils n’avaient aucun recours. L’ordonnance du 3 octobre 2013 relative aux garanties financières dans la VEFA a donc supprimé à compter du 1er janvier 2015 la garantie intrinsèque et rendue obligatoire la garantie extrinsèque ; Ainsi, le promoteur doit souscrire une garantie auprès d’un assureur ou d’une banque. Cette ordonnance, proposée par Madame Cécile Duflot, a pour but d’assurer une meilleure sécurité des acquéreurs lors de leurs investissements.

Ces garanties sont soumises à de nombreuses modalités de mise en œuvre et conditions ce qui peut rendre les choses complexes quand les engagements du vendeur ne sont pas respectés, vous laissant parfois un peu démuni.

N’hésitez pas à faire appel aux services d’un avocat pour vous défendre lorsque ces garanties ne remplissent pas d’elles-mêmes leur rôle !

En cas de doute, consultez votre avocat. Il saura vous informer sur vos droits et vous accompagner dans la défense de vos intérêts.

 

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