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VEFA : Des garanties complémentaires indispensables

| Publié le 13/05/2013

Ecrit par : Avocats PICOVSCHI, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Après l’acquisition d’un bien en l’état futur d’achèvement, vous constatez des dommages. Sachez que si ces derniers ne relèvent pas des garanties de parfait achèvement, biennale ou décennale, d’autres garanties sont mises en place pour vous permettre d’obtenir réparation.

 

 

La garantie des vices apparents

L’article 1642-1 du Code Civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu de garantir l’ensemble des vices apparents constatés lors de la réception ou bien durant le mois suivant la prise de possession. Cette garantie couvre uniquement les vices en excluant toute non-conformité vis-à-vis des attentes contractuelles. Elle permet de protéger l’acquéreur d’un bien construit en l’état futur d’achèvement. En effet, ce dernier ne peut pas accepter les malfaçons lors de la vente puisque l’ouvrage n’est pas encore construit.

Au cours du mois qui suit la remise des clés, l’acquéreur doit signaler au vendeur d’immeuble toutes les malfaçons et vices de construction visibles. Durant ce délai, la garantie contre les vices apparents prévaut sur la garantie de parfait achèvement.

La Cour de cassation a rappelé l’apport de l’article 1642-2 dans un arrêt du 22 mars 2000. Il précise que « Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents». Aussi, l’acquéreur est recevable à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents affectant les biens vendus, pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages.

Les défauts d’isolation phonique

Cette garantie est prévue à l’article L111-11 du Code de la construction et de l’habitation. Il dispose que « le vendeur ou le promoteur est garant à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité aux exigences minimales d’isolations phoniques pendant un délai d’un an ».
Dans deux arrêts en date du 21 septembre 2011 et du 10 octobre 2012 du la Cour de cassation a rappelé que le défaut d’isolation phonique peut relever de la garantie décennale des constructeurs, si ce défaut rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Les défauts de conformité

Le vendeur est tenu de livrer un bien conforme aux attentes contractuelles. Les défauts de conformité sont constitués par une inadéquation entre ce qui était prévu au contrat et le bien livré. Selon la Cour de cassation, ils résident « dans la livraison d’une chose techniquement correcte, mais différente de celle promise au contrat ». Les différences sont constatées en fonction de l’acte authentique de vente, de la notice descriptive annexée à ce dernier, aux documents publicitaires et aux plans. L’acquéreur peut agir dans un délai de 30 ans à compter de l’achèvement des travaux.

L’acquéreur peut alors exercer plusieurs actions soit rédhibitoire  c’est-à-dire demander la résolution de la vente soit une action estimatoire et ainsi obtenir la diminution du prix.

Si les défauts de conformité sont assimilables à des vices cachés, il est préférable d’invoquer la garantie décennale qui implique la responsabilité du promoteur et qui permet de mettre en jeu l’assurance dommages ouvrages.

Lors de ventes réalisées en l’état futur d’achèvement, le problème récurrent est le défaut de superficie des biens. En effet, le préjudice subit en cas de défaut de superficie par rapport à celle prévue au contrat peut être très important compte tenu du prix de l’immobilier au mètre carré. La Cour de cassation s’est donc exprimée à de nombreuses reprises à ce sujet.

Elle affirme que les articles 1617 et suivants du Code civil, sur la contenance des immeubles vendus, sont applicables dans cette situation : « Si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat. Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. »

Lorsqu’un acquéreur est confronté à un ce type de dommages, il peut solliciter une action estimatoire c’est-à-dire demander une réduction proportionnelle du prix. Cependant, cette action est uniquement possible s’il y a une différence de plus de 5% entre la mesure réelle et celle exprimée au contrat.

Face à ce type de contentieux, consulter un avocat expérimenté peut s’avérer nécessaire. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier vous informe sur vos droits et devoirs.

Source : Civ 3e, 22 mars 2000, n°98-20250
     Civ 3e, 10 octobre 2012, n° 10-28309


 

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