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Loi CARREZ : Quel recours pour le vendeur en cas d'erreur dans la superficie du bien vendu ?

| Publié le 17/02/2015

Ecrit par : Pauline LEBON, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Vous avez vendu un bien en copropriété et le professionnel qui a réalisé le mesurage de la superficie du lot s’est trompé ? À cause de cette erreur, il a été indiqué dans l’acte de vente une superficie supérieure à la superficie réelle du bien et l’acquéreur a agi contre vous en restitution d’une partie du prix de vente que vous avez perçu ? Pouvait-il le faire alors que l’erreur ne vient pas de vous ? Quel recours avez-vous contre le mesureur qui a mal estimé la surface de votre bien ? Avocats Picovschi a à cœur la défense de vos intérêts lorsque vous subissez un préjudice.

« On blâme l’injustice, non pas par l’aversion que l’on a pour elle, mais pour le préjudice que l’on en reçoit » Duc de La Rochefoucauld

La loi CARREZ : l’obligation d’indiquer la superficie du bien vendu

Il résulte de la loi « CARREZ » que « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. »

Certains biens ne sont pas concernés (caves, garages, parking…)

L’acquéreur a alors un certain délai pour agir, au-delà de ce délai, il ne pourra plus contester la superficie indiquée dans l’acte.

Une sanction est prévue pour le vendeur lorsque la superficie réelle est inférieure à celle indiquée dans l’acte : le vendeur doit rendre à l’acquéreur une partie du prix perçu.

La sanction en cas d’erreur dans la superficie indiquée

Le vendeur, à cause d’une erreur commise par un tiers, doit-il être puni pour avoir fait confiance à un professionnel chargé du mesurage de la surface du bien ? Doit-il subir l’erreur commise par ce professionnel ?

La loi désire protéger l’acquéreur et l’indication de la superficie doit être exacte ; l’acquéreur doit avoir pu connaître les caractéristiques de son bien et avoir acheté en ayant eu les bonnes informations.

Ainsi, la loi se montre protectrice de ses intérêts et lui permet de demander la restitution d’une partie du prix de vente quand finalement, le prix donné l’a été pour un bien d’une telle superficie et non pour une superficie moindre. La loi prévoit néanmoins un seuil en dessous duquel l’acquéreur ne peut agir : il faut que la différence soit quand même significative.

Le vendeur assigné en justice n’a alors pas tellement son mot à dire, l’appréciation étant finalement purement arithmétique … dès lors que la vraie surface est inférieure de plus d’un vingtième à celle qui est exprimée dans l’acte, l’acquéreur peut demander la diminution du prix de vente.

Par exemple, la superficie réelle d’un bien est de 100 mètres carrés. En réalité la surface exacte est de 90 mètres carrés. Dès lors que la différence est supérieure à 5 (1/20 de 100) alors l’acquéreur peut agir contre le vendeur.

Quel recours pourrait-il alors exercer afin de réparer ce qui ne peut être pour lui qu’une  « injustice » puisque l’erreur ne vient pas de lui ?

Le recours contre le mesureur : la réparation du préjudice subi par le vendeur

Dans un arrêt récent (Civile 3, 28 janvier 2015 n° 13-27.397), les juges ont eu à connaître de la question puisqu’un vendeur a décidé d’agir et de ne pas subir la sanction en silence, à juste titre !

Les juges ont reconnu un préjudice dont le vendeur était victime ; en effet à cause de l’erreur du professionnel chargé d’évaluer avec précision la superficie du bien objet de la vente, le vendeur est condamné à devoir reverser une partie du prix de vente. Finalement les juges estiment qu’il subit un préjudice du fait de la perte de chance d’avoir pu vendre au même prix pour une superficie moindre.

Le préjudice résulte donc ici de la perte d’une chance et non de l’obligation de reverser une partie du prix de vente. Ce qui compte c’est que les juges reconnaissent l’existence d’un préjudice enduré par le vendeur et décident de lui octroyer une somme au titre de dommages et intérêts destinés à réparer ce préjudice. Condamné d’un côté à restituer une partie du prix de vente il est, d’un autre côté considéré comme « victime » et peut prétendre à être indemnisé.

Cet arrêt illustre donc la possibilité pour le vendeur de ne pas baisser les bras et d’obtenir gain de cause.

Assisté par de bons avocats, le vendeur a toutes les chances de son côté.

 

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