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Garantie des vices cachés et connaissance du vice par l'acquéreur

| Publié le 20/04/2012

Ecrit par : Elodie Coipel, Juriste, Avocats Picovschi

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SOMMAIRE

Vous souhaitez vendre votre bien, prenez garde aux éventuels vices cachés. L'acquéreur pourrait vous demander la réduction du prix de vente voire l'annulation pure et simple de la vente. La Cour de cassation apporte une précision : l'acquéreur qui a aperçu le vice invoqué peut néanmoins prétendre à la garantie des vices cachés dès lors qu'il n'est pas démontré qu'il a connu le vice dans toute son ampleur et ses conséquences.

 

Dans quelles conditions l'acquéreur peut-il prétendre à la garantie des vices cachés ?

La garantie des vices cachés est définie à l'article 1641 du code civil. Vendeurs de bien immobilier, vous êtes tenus « de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Pour que le vice soit qualifié de caché, il faut plusieurs conditions :

  • Le défaut doit être caché : il ne devait pas pouvoir être découvert par l'acquéreur par un examen normal du bien.
  • Le défaut doit rendre le bien impropre à sa destination: absence de vide sanitaire sous le plancher, fondations défectueuses, termites…
  • Le vice doit être antérieur à la vente.
  • Le vice doit être imputable au bien vendu : il ne doit pas, par exemple, résulter d'une utilisation normale du bien.
Le problème posé par cet arrêt tient au fait que l'acquéreur avait connaissance du vice puisqu'était annexé à l'acte de vente, un diagnostic de mérule mentionnant que le studio subissait un dégât des eaux très actif dans la salle de bain.

Les faits de l'arrêt

M. et Mme Y ont vendu à Mme Z un studio situé dans un immeuble en copropriété. A été annexé à l'acte de vente un diagnostic de mérule mentionnant que le studio subissait " un dégât des eaux très actif dans la salle de bain, sur le mur gauche qui semble provenir de l'étage supérieur et dont la cause doit être déterminée et traitée rapidement ".

Invoquant des désordres liés à la dégradation de la couverture de l'immeuble dont les vendeurs avaient connaissance. Mme Z a assigné M. et Mme Y sur le fondement de la garantie des vices cachés, de l'obligation de renseignement et l'agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil ;

La cour d'appel a débouté Mme Z. de sa demande en paiement formée contre les époux Y, au motif que la fuite était apparente lorsque Mme Z a visité l'appartement.

Il en résulte donc que la première condition, à savoir que le vice soit caché, n'était pas remplie. Pourtant la Cour de cassation casse l'arrêt rendu par la cour d'appel.

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation casse et annule l'arrêt rendu par la cour d'appel au motif que « Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance par Mme Z...du vice dans son ampleur et ses conséquences, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ».

Autrement dit, l'acheteur avait bien constaté l'existence du vice, mais ne pouvait en mesurer « l'étendue et la gravité ». Il aurait fallu que l'acquéreur soit pleinement renseigné sur la cause du vice au moyen.

La Cour de cassation rappelle le principe selon lequel le vice dont l'acheteur a pu constater l'existence est apparent seulement lorsque l'acheteur a « connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences ».

L'avocat compétent dans le domaine du droit immobilier sera donc un atout précieux pour vos transactions immobilières. L'aide de ce professionnel du Droit vous permettra d'éviter une perte considérable de temps et d'argent.


Sources : Civ. 3e, 14 mars 2012, n° 11-10.861

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