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Compromis de vente et non réalisation des conditions suspensives dans les délais : que faire ?

| Mis à jour le 16/08/2016 | Publié le 26/12/2012

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Vous avez signé un compromis de vente assorti d’une condition suspensive. Une date est prévue pour la réitération par acte authentique. Que faire si la condition n’est pas réalisée dans les délais ? La vente aura-t-elle lieu ? Avocats Picovschi vous renseigne sur cette situation et veille à défendre vos intérêts en cas de litige.


L’existence d’un délai

Les conditions suspensives d’un compromis de vente doivent faire l’objet d’une attention particulière. Elles doivent être réalisées pour que la vente ait lieu. En effet, la formation du contrat définitif dépend bien souvent de l’obtention d’un prêt, d’un certificat d’urbanisme, d’un permis de construire,…

Lorsque le contrat prévoit un délai pour réaliser la condition, celle-ci doit être accomplie dans ce délai. A défaut, la condition sera « défaillie » (art 1176, Code civil), ce qui empêchera la formation du contrat.

Il ne faut pas hésiter à recourir aux services d’un avocat s’il vous semble que votre cocontractant a par exemple, retardé lui-même l’obtention du prêt. Ayez à l’esprit que des recours existent face aux parties qui négligent leurs obligations.

L’absence de délai

Il arrive que la promesse de vente ne précise pas de délai pour accomplir la condition. C’est une hypothèse rare en pratique car en général, les rédacteurs d’acte prévoient une clause butoir afin de donner pleine efficacité à l’acte.

Mais la fixation d’un délai n’est pas obligatoire. Dans ce cas, la loi énonce que « s'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ». Entendu littéralement, cela signifierait qu’il n’y a pas de limite temporelle à la réalisation de la condition.

Autrement dit, serait-il toujours possible de former un contrat plusieurs années après la signature du compromis ? La jurisprudence ne statue pas en ce sens. La Cour de cassation affirme qu’en l’absence d’un délai déterminé, il existe un délai raisonnable au-delà duquel les parties ne peuvent plus accomplir la condition (Civ. 3e, 20 mai 2015).

Le délai tacite

Les conditions suspensives dépendent parfois de la bonne volonté du bénéficiaire de la promesse. Un vendeur peut tarder à solliciter un certificat d’urbanisme ou un acheteur repousser sa demande de prêt. Comment réagir ? Il n’est pas certain d’obtenir la formation de la vente.

Le juge voit dans certains cas l’existence d’un délai tacite pour accomplir les formalités. Au terme de ce délai, la promesse est caduque. Il semble donc risqué de conclure un contrat sous condition suspensive sans fixer la date limite de sa réalisation.

C’est pourquoi il est conseillé d’une part, de confier la rédaction des promesses de vente à un professionnel, et de recourir d’autre part, aux services d’un avocat compétent en droit immobilier pour vous accompagner dans vos litiges. Avocats PICOVSCHI peut vous aider.


Sources : Articles 1175 et 1176 du Code civil ; Civ 3e, 20 mai 2015

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