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Comment vendre un bien immobilier en indivision en cas de conflit ?

| Publié le 23/07/2014

Ecrit par : Charlotte MARTINEAU, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Vous avez hérité ou acheté un bien en indivision, ce qui signifie que vous êtes au moins deux propriétaires. Aujourd’hui, vous souhaitez le vendre mais les autres coïndivisaires refusent, ce qui créé des tensions et des conflits. Sachez que des solutions s’offrent à vous pour débloquer la situation. Avocats Picovschi vous explique comment dans les lignes qui suivent.

Lorsque détenir un bien immobilier en indivision vire au conflit

Que l’indivision soit choisie, lors de l’acquisition d’un bien immobilier entre concubins par exemple, ou imposée suite à une succession, son régime est créateur de droits sur un même bien, à l’égard de plusieurs personnes.

Dans le cadre d’un achat, chacun sera propriétaire à hauteur de son apport pour l’acquisition de l’immeuble. En matière d’indivision successorale, la quote-part se trouve quant à elle définie en fonction de la proportion des droits détenus dans la succession.

Une gestion à plusieurs est rarement synonyme de facilité, encore moins lorsqu’elle concerne un bien immobilier. Les divergences d’opinion, au sujet de l’affectation ou de l’entretien du bien, peuvent se transformer en de réels intérêts antagonistes lorsque l’indivision fait suite à une succession par exemple. Entre conservation et vente du bien, il est facile d’être en désaccord mais il s’avère plus délicat de sortir du conflit.

En tant qu’indivisaires, des solutions s’offrent toutefois à vous afin d’éviter qu’une situation de blocage ne perdure. L’avocat en Droit immobilier est alors pleinement en mesure de vous conseiller la stratégie adéquate, en toute protection de vos intérêts.

Agir seul contre ses coïndivisaires : le recours à l’autorisation judiciaire

Par principe, les actes de disposition relatifs à un bien détenu en indivision relèvent d’une décision à l’unanimité. L’accord de l’ensemble des propriétaires sera ainsi nécessaire pour procéder à la vente de l’immeuble. Il suffirait alors que l’un d’eux refuse pour que la situation soit irrémédiablement bloquée.

Il est toutefois possible pour un indivisaire de passer seul l’acte de vente et ainsi passer outre l’opposition de son coïndivisaire, en sollicitant pour cela une autorisation judiciaire auprès du tribunal. Le refus de l’un des indivisaires de consentir à l’acte de vente doit pour cela mettre en péril l’intérêt commun, à savoir porter atteinte à l’intérêt de tous les propriétaires du bien indivis. La vente doit alors apparaître comme une nécessité contraignante pour ces derniers, pour éviter que le bien ne dépérisse par exemple.

En cas de désaccord entre indivisaires, ne laissez pas l’opinion d’un seul vous empêcher de disposer de votre patrimoine, sur lequel vos droits méritent d’être défendus. La demande d’une autorisation judiciaire, avec l’assistance d’un professionnel du Droit immobilier, vous  permettra de procéder rapidement à la vente, en apportant des éléments convaincants auprès des juges.

La vente à l’initiative des indivisaires représentant 2/3 des droits indivis

La vente d’un bien indivis peut également se retrouver bloquée alors même que la majorité des indivisaires y sont favorables. Elle peut alors être permise à la demande d’un ou plusieurs indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis. Véritable dérogation à la règle de l’unanimité, ce second cas d’autorisation judiciaire permet de contourner le refus d’indivisaires minoritaires.

Après constatation du désaccord par le notaire, le tribunal pourra ainsi autoriser la vente aux enchères de l’immeuble, à condition toutefois qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires récalcitrants n’y ayant pas consenti.

Régler un conflit n’est jamais chose aisée, d’autant plus lorsque des membres de votre famille sont impliqués. L’avocat en Droit immobilier sera alors un réel atout dans la recherche d’un compromis entre indivisaires, ou, lorsque l’amiable ne suffit plus, dans le choix d’actions appropriées et efficaces afin de faire valoir vos droits.

 

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