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Vous êtes propriétaire ? Votre locataire ne paie pas son loyer ? Cet article est fait pour vous. En effet, ces déconvenues qui touchent un nombre important de locations peuvent avoir de graves conséquences pour vous. C’est pourquoi il vous faut régler le problème rapidement. Bonne nouvelle : des recours existent afin de recouvrer les loyers impayés.
La conclusion du bail : attention à la rédaction du contrat !
Le contrat de bail est en effet un contrat de louage par lequel « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ». Ce contrat provoque donc des obligations à l’égard du bailleur et du locataire. Parmi les obligations du preneur figure le paiement du prix, aux termes convenus dans le contrat. La liberté contractuelle n’empêche pas de prévoir des dispositions particulières pour aménager les effets du non-respect des obligations des parties.
Ainsi, au moment de sa rédaction et de sa conclusion, il est possible de prendre des garanties. En premier lieu, il est possible de demander un cautionnement, qui paiera les loyers en cas de défaillance du locataire. Pour cela, vous devrez être vigilant et respecter les règles légales pour que celui-ci soit valable. Pour garantir votre paiement, vous pouvez préférer faire appel à une assurance concernant les loyers impayés, qui peut également couvrir les frais que nécessiterait l’engagement d’une action en justice.
Par ailleurs, la clause résolutoire permet de résilier de plein droit le contrat lorsque l’une des parties manque à une obligation contractuelle essentielle (non-paiement du loyer, non-souscription d’une assurance des risques locatifs).
Pour finir, vous pouvez prévoir une clause pénale dans le contrat pour sanctionner les impayés.
Dans le cas où votre locataire n’aurait pas payé son loyer ? Agissez en recouvrement des impayés
Si la première phase de contact avec votre locataire afin de comprendre et de résoudre le problème (échelonnement du paiement si le problème est temporaire ; négociation d'une résolution amiable et rapide du bail, si votre locataire de bonne foi n’a plus les moyens de payer son loyer, etc.) est restée stérile, vous pouvez ne plus savoir comment réagir.
En l’absence de réponse satisfaisante de votre locataire, une lettre de mise en demeure pourra lui être envoyée. Cette lettre de mise en demeure encouragera votre locataire à payer puisque celle-ci enclenche les intérêts de retard qui peuvent être légaux ou conventionnels. Une attention particulière doit donc être portée sur les éléments de fonds et de forme de ladite lettre qui devront être parfaitement maîtrisés pour obtenir rapidement le meilleur résultat. Dans cette démarche, les conseils d’un avocat expérimenté s’avèrent indispensables.
À défaut d’un règlement à l’amiable et si votre locataire ne répond pas à cette lettre de mise en demeure, vous pourrez décider de bénéficier du soutien et de la défense de votre avocat pour qu’il rédige une sommation de payer à votre locataire et à la personne qui s’est portée caution solidaire. L’avocat le fera ensuite délivrer un commandement de payer par voie d’ huissier.
Si le locataire ne respecte pas le délai imparti pour payer, votre avocat engagera alors les procédures nécessaires pour saisir les sommes dues sur le compte bancaire du locataire, sur son salaire (saisie chez l’employeur), sur les comptes de la personne qui s’est portée caution solidaire, etc.
Plus que la récupération des sommes dues, votre avocat pourra engager une action en recouvrement des loyers avec demande de résiliation de bail. Votre avocat mettra alors en œuvre la clause résolutoire du contrat, s’il y en a, ou demandera au juge d’instance de prononcer la résiliation du bail et demander l’expulsion. Après appréciation de la situation du locataire, le juge pourra alors décider d’accorder des délais de paiement au locataire sans résilier le bail ou d’accepter la demande du propriétaire en résiliant le bail et en prononçant l’expulsion.
Il faut toutefois souligner que selon le Code de la construction et de l’habitation : « il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante », et ce, même si une décision d’expulsion a été rendue. Elle sera possible seulement : si le relogement des locataires expulsés est assuré dans des conditions suffisantes, si les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou si les locataires sont situés dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.
Faisant preuve d’une grande expérience et d’une maîtrise des questions liées aux baux d’habitation et commerciaux, n’hésitez pas à nous consulter. Avocats Picovschi, expert en droit des affaires et en droit de l’immobilier, pourra vous aider dans vos démarches pour récupérer vos loyers impayés.
Sources : Articles 1709 et suivants du Code civil ; article 1343 et suivants du Code civil ; article L. 613-3 du Code de la construction et de l’habitation.
