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Vous avez conclu une VEFA et vous êtes sur le point de prendre possession des lieux. La livraison approche mais vous vous apercevez que votre bien n’est pas conforme à ce que vous aviez conclu dans le contrat de réservation. Vous avez entendu parler de réserves mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de 30 ans fait le point pour vous !
Quelles sont les particularités de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ?
La vente en l’état futur d’achèvement correspond « au contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes» (articles 1601-3 du Code civil et L261-3 du Code de la construction et de l’habitation). Il s’agit d’un contrat qui porte sur un immeuble à construire. En pratique, vous prévoyez de réserver un logement dont la construction n’est pas encore achevée.
La VEFA répond à une procédure particulière. Dans un premier temps, il convient de rédiger un contrat préliminaire appelé contrat de réservation. Ce contrat de réservation va comprendre des informations telles que la description du local, la description du logement, le prix envisagé ou encore le montant du dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie constitue un acompte de l’acquéreur au profit du promoteur pour la réservation du logement. Il est fixé à 5% si la vente a lieu dans l’année ou 2% si c’est dans les 2 ans suivant la vente.
Consécutivement au contrat de réservation, le contrat de vente sera rédigé. Ce contrat de vente va reprendre certaines informations du contrat de réservation (ex : prix, description de l’immeuble). Néanmoins, il va également prévoir le délai de livraison auquel le promoteur va s’engager mais également faire référence aux garanties. Ces garanties permettent la protection de chacune des parties quant à la finition des travaux. Ainsi, l’acquéreur peut être protégé de l’absence de défauts de conformité ou du bon fonctionnement des équipements.
L’assistance d’un avocat compétent en matière de droit immobilier peut alors être bénéfique : ce dernier peut analyser avec vous le contrat et vous conseiller sur les différentes clauses qui y sont incluses. Il pourra aussi vous assister lors de la signature du contrat de vente.
Ces étapes préalables vont conduire à la livraison du bien. Cette phase constitue l’étape finale du contrat. Votre avocat pourra ainsi vous renseigne sur cette procédure particulière.
Préparez la livraison de votre bien !
La livraison du bien constitue une obligation du vendeur. Ce dernier s’engage à délivrer l’immeuble conforme au contrat et sans défauts. La procédure est la suivante.
Le promoteur va convoquer l’acquéreur par lettre recommandé. Lors de cette convocation, l’acquéreur va examiner le logement et constater tous les défauts qu’il pourrait soulever. A la suite de l’examen, va avoir lieu l’établissement d’un procès-verbal. Ce dernier va notamment comprendre les possibles réserves que l’acquéreur aurait pu observer le jour de la livraison. Si l’acquéreur n’a aucune réserve, le promoteur va lui remettre les clés du logement et cela marquera la fin du contrat de construction. En effet, l’absence de réserves aura effet de purger les défauts de conformité du bien (CDC 3e, 20.01.1982) et va être perçu comme une acceptation de l’acquéreur.
Dans le cas contraire où l’acquéreur relève des défauts de conformité, il aura deux possibilités :il peut refuser de prendre livraison ou signaler des réserves.
Les réserves émises au cours de la livraison reflètent les défauts de conformité du logement. Ces défauts de conformité sont analysés en fonction des engagements prévus dans le contrat. Les réserves vont être inscrites dans le procès-verbal et le promoteur disposera d’un délai de 1 an pour corriger ces anomalies.
Après rectification des anomalies, l’acquéreur pourra opérer la levée des réserves. Cette dernière s’effectuera dans l’année suivant la livraison. Enfin, il convient de savoir que s’il y a constatation de réserves postérieures à la livraison (ex : défaut de fonctionnement du chauffage ou mauvaise isolation), vous pouvez toujours formuler des réserves complémentaires dans un délai de 30 jours après la livraison.
Avocats Picovschi met à votre disposition des collaborateurs compétents en droit immobilier. Nous accompagnons quotidiennement particuliers et professionnels dans le processus de VEFA ainsi qu’en matière de contentieux.
Sources : dalloz.fr, « Fiche d’orientation – Vente en l’état futur d’achèvement I Septembre 2019 » ; lamyline.fr, « Le Lamy droit immobilier – 3943- Défauts de conformité », juin 2019 ; lamy-expertise.fr, « Actualités – Livraison VEFA : comment établir la liste des réserves », 8/01/2015 ; lamy-expertise.fr, « Actualités – Comment se passe la livraison du logement en VEFA ? », 16/04/2012
