Contestation des charges de copropriété, l’avocat au secours des copropriétaires

Quels sont mes devoirs en qualité de copropriétaire ?

Sachez que tous les copropriétaires doivent participer aux charges de fonctionnement, d’administration, d’entretien et de gestion de la copropriété. Ils ont l’obligation de s’acquitter de ces charges de copropriété (art 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Il existe plusieurs catégories de charges :

• les charges communes, relatives à l’entretien et à l’amélioration des parties communes ;
• les charges privatives, relatives aux parties privées ;

• les charges exceptionnelles, qui font suite à des travaux importants rendus nécessaires par un sinistre ou un changement de règlementation.

Quels sont les pouvoirs du syndic de l’immeuble si je refuse de payer les charges qu’il me réclame ?

Vous souhaitez vous opposer aux appels de fonds effectué par le syndic en refusant de payer des charges de copropriété ?

Le syndic procède alors au recouvrement des charges. Celui-ci se prévaut souvent du fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. En effet, le seul fait pour l'assemblée générale d'approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les quotes-parts de charges.

L’article 210 de la loi ELAN du 23 Novembre 2018 a prévu une nouvelle procédure de recouvrement de charges plus importante et favorable au syndic contre le copropriétaire n’ayant pas réglé un appel de fonds à la suite de la réception d’une lettre de mise en demeure.

Toutefois, comme le rappelle la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 12 octobre 2011 « le fait que les comptes aient été approuvés par l’assemblée ne s’oppose pas à ce qu’un copropriétaire oppose au syndicat d’éventuelles erreurs dans la tenue de son compte individuel ». À cet égard, l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que « l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ».

En cas de contestation des sommes qui vous sont réclamées par le syndic de votre immeuble, adressez-vous à votre avocat. Lui seul saura vous défendre efficacement afin de prouver le bien-fondé de votre décision de non-paiement des charges.

Quels types de charges le syndic peut-il me réclamer ?

Dépenses courantes

Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes relatives aux parties communes et aux équipements communs. Ces dépenses couvrent leur maintien en l'état, leur fonctionnement et leur administration (ex : travaux de peinture dans les cages d’escaliers, entretien des espaces verts, remplacement du digicode…) ainsi que l’approbation des comptes.

Les charges prévues au budget prévisionnel sont financées par le versement de provisions que vous versez au syndic de copropriété. Elles sont régularisées en fin d’année selon les dépenses réelles et leur montant est approuvé par l’assemblée générale.

Dépenses exceptionnelles

Les gros travaux doivent faire l'objet d'un vote des copropriétaires. Les dépenses correspondantes sont votées en même temps que les travaux et peuvent faire l'objet d'un appel de charges, ou de provisions spéciales. Lors du vote des dépenses exceptionnelles, l'assemblée générale fixe le montant de la dépense et la date d'exigibilité des provisions correspondantes (ex : travaux de ravalement de la façade, de réparation de la toiture après une violente tempête, remplacement de la porte-cochère après dégradation…).

À savoir :

Depuis le 1^er janvier 2017, la loi Alur a instauré un fonds d’avance pour travaux afin pour la copropriété de pouvoir régler les frais d’un chantier imprévu. La cotisation de l’ensemble des propriétaires devra en principe dépasser les 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Les copropriétaires devront veiller à ce que le fonds de travaux soit adopté par une décision régulière au cours de l’Assemblée Générale, auquel cas il faudra alors la contester grâce à un avocat.  

Attention :

Si vous vous êtes abstenu ou si vous avez voté contre une décision de travaux d'amélioration, ou encore si vous n’avez pas participé à l'assemblée générale, votre avocat pourra obtenir un étalement de votre paiement en adressant une demande au syndic de copropriété, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce différé de paiement peut être assorti d'une majoration.

Vous trouvez les charges de copropriétés non justifiées et vous souhaitez contester le montant que vous réclame le syndic de copropriété de votre immeuble ? Votre avocat, rompu au droit immobilier, saura défendre efficacement vos intérêts.

Puis-je contester la répartition des charges qui me sont réclamées ?

Le règlement de copropriété répartit les charges au prorata des millièmes de copropriété, proportionnellement à la valeur de chaque lot (surface des parties privatives, degré de confort, situation du lot au sein de l’immeuble, utilité objective que procure un équipement collectif à chaque lot).

Vous pouvez vous étonner du montant des charges qui vous sont réclamées au vu de la superficie de votre lot ou de la pertinence à votre égard des travaux envisagés. Pour contester votre quote-part, vous devrez soumettre une proposition de modification des charges à l’assemblée générale et obtenir l’unanimité.

À défaut, votre avocat saisira le Tribunal de Grande Instance. Celui-ci veillera à ce que les conditions de délai et de montant posées par la loi pour engager une telle action soient bien remplies.

Comment puis-je contester le montant des charges qui me sont réclamées ?

Vous jugez excessif un appel de charges, un appel de fonds pour travaux ou une régularisation de charges découlant d’une mauvaise réparation des charges ou d’une erreur dans le mode de facturation de la prestation réalisée ?

Pour information, vous êtes en droit de contester les sommes qui vous sont réclamées. Le fait que les comptes aient fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale ne pourra pas vous être opposé.

Il apportera la preuve que les sommes réclamées sont entachées d'erreurs dans la répartition des charges, dans le calcul des quotes-parts ou dans une mauvaise prise en compte de certaines dépenses.

Votre avocat est là pour vous guider et vous aider à réunir des éléments de preuve pertinents qui permettront d’emporter la conviction du juge.

Enfin, sachez qu’en qualité de copropriétaire, vous disposez d’un droit d’accès aux documents du syndic. Si vous vous estimez lésé, votre avocat peut demander au syndic de consulter les pièces justificatives des charges (factures, contrats d’entretien, quantité d’eau ou de fuel consommée…etc.). Sachez que le syndic est tenu de mettre ces documents à la disposition de votre avocat pendant une journée au moins entre la date de la convocation de l’assemblée générale en vue de l’approbation des comptes et la tenue de celle-ci.

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Plusieurs types de charges peuvent vous être réclamés. Soyez vigilants. Il se peut que le syndic de copropriété qui gère votre immeuble vous réclame des sommes injustifiées. En outre, vous pouvez vite vous sentir démuni face à un syndic de copropriété. Consultez votre avocat pour vous assurer que les sommes que vous vous apprêtez à verser ne sont pas excessives par rapport à ce que vous devriez régler.

Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de trente ans accompagnera les copropriétaires afin de contester les charges de copropriété.

Sources : www.legifrance.gouv.fr : art 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; article 210 de la LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ; l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.