Comment distinguer et vérifier la répartition des charges de copropriété

Les charges communes générales

Les charges communes générales sont celles qui sont payées par tous les copropriétaires sans distinction de l’utilisation qu’en ferait le copropriétaire, car elles servent à entretenir, administrer et conserver les parties communes. Elles doivent être payées en principe tous les trimestres.

Ces charges peuvent servir au financement des dépenses liées aux réparations des gros œuvres, des locaux communs, couloirs, les dépenses d’entretien comme l’achat de produits d’entretien ou d’enlèvement des ordures ménagères ou encore aux dépenses liées à l’administration des parties communes comme le paiement des honoraires du syndic.

Ces charges sont réparties entre tous les copropriétaires selon les tantièmes de charges attachées à chaque lot. Le calcul de ces tantièmes se fait selon la valeur relative du lot par rapport aux autres lots.

Le tantième a donc une valeur qui varie en fonction de nombreux éléments (pondérés par un coefficient), comme la superficie du lot, sa situation dans l’immeuble (l’accès au lot, son ensoleillement…), sa consistance (F1, F2, parking…) et ses qualités intrinsèques. Le calcul de ces éléments détermine la surface pondérée qui constitue la valeur du tantième. Par exemple, un appartement a en général un coefficient de base de 1, s’il possède un balcon, on augmente son niveau de 0.10 ou 0.30 selon le cas. Il aura donc une valeur de 1.10 ou 1.30.

La quote-part de charges de chaque lot doit figurer dans le règlement de copropriété. Si vous souhaitez contester les charges auxquelles vous êtes soumis, vous devez dans un premier temps proposer la modification des charges auprès de l’assemblée générale. Si votre proposition n’est pas retenue, il faudra envisager une action devant le Tribunal de Grande Instance.

Les charges attachées à l’utilisation des équipements communs

Les charges attachées à l’utilisation des équipements communs, à l’inverse des charges communes, correspondent aux équipements et aux services collectifs nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Rentrent dans cette catégorie, le chauffage collectif, l’ascenseur et le ramassage des poubelles…

La quote-part des charges attribuées à chaque lot dépend, en l’espèce, de l’utilité théorique qu’en a son copropriétaire. On s’attache ici à une valeur théorique et non pas effective, car trop complexe à évaluer au cas par cas. Il faut préciser que la notion d’utilité s’apprécie par type d’équipement.

Dans cette hypothèse, le propriétaire d’un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée, ne bénéficiant pas de l'installation des vide-ordures, du service de l'enlèvement des poubelles, ni de l'interphone et de la distribution d'eau chaude sanitaire et ne pouvant se raccorder aux antennes collectives ne peut se voir imposer le paiement d’une quote-part pour ces éléments d'équipement ou ces services collectifs.

Exemple admis par la jurisprudence depuis un arrêt de la Cour d’appel de Versailles en date du 29 septembre 1987 (CA Versailles, 29 sept. 1987 : Rev. loyers 1988, p. 226 ; RD imm. 1988, p. 342, comm. F. Givord et Cl. Giverdon).

Dans bien des cas, la répartition des charges de copropriété est un problème qui peut conduire à des contentieux pour des sommes non négligeables d’où l’intérêt d’avoir à sa disposition un avocat compétent droit de l’immobilier.

Illustration jurisprudentielle

Dans la décision présentée ci-dessous, la Cour de cassation casse l'arrêt d’appel qui « retient que le copropriétaire devait être exonéré, dans le règlement de copropriété à rédiger, des charges communes d'entretien et de conservation, au motif que le lot était totalement exonéré de charges en raison de la situation des lieux puisque l'imbrication des habitations ne laissait au copropriétaire qu'une entrée en rez-de-chaussée, sans utilité pour la desserte de son fonds. » (Analyse JurisData : 2012-000971, Lexis Nexis)

Décision de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 janvier 2012, n° 10-27944

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, du 28 septembre 2010), que Mme X..., propriétaire d'un immeuble situé 8... à Avignon a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble imbriqué entre son immeuble et celui des consorts Y..., situé au n° 10 de la même rue, en annulation des décisions des assemblées générales des 19 novembre 2004 et 20 décembre 2006 qui lui avaient imposé des charges indues, l'état descriptif de division du 30 décembre 1996 l'ayant exonérée de toute charge ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche, du pourvoi incident, qui est préalable, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'en 1996, les consorts X... et Y... avaient procédé à un partage cadastral de leur immeuble commun désormais cadastré DL 1123 et l'avaient mis en copropriété, la cour d'appel, a répondu aux conclusions prétendument délaissées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche, du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel n'ayant pas dit que le statut de la copropriété n'était pas applicable, le moyen de ce chef manque en fait ; Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, du pourvoi principal :

Vu l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour dire que Mme X... devait être exonérée, dans le règlement de copropriété à rédiger, des charges communes d'entretien et de conservation, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que le lot un était totalement exonéré de charges en raison de la situation des lieux puisque l'imbrication des habitations ne laissait aux consorts X... qu'une entrée en rez-de-chaussée sans utilité pour la desserte de leur fonds qui s'effectue par la... ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Condamne Mme X... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires du 8... à Avignon et à la société Cabinet Patrick d'Allemagne la somme globale de 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille douze.

Sources : Cour de cassation, 3e Chambre civile, 24 janvier 2012, n°2012-000971 ; Lexis Nexis