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Recouvrement de charges impayées : que prévoit la loi ELAN ?

| Publié le 17/01/2019

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SOMMAIRE

Vous êtes Syndic de copropriété, vous passez votre temps à renouveler vos procédures pour chaque impayé. Sachez que la loi ELAN a refondu de manière assez importante le droit de la copropriété en créant notamment une super procédure de recouvrement des charges. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier et droit de la copropriété, vous accompagne dans la mise en œuvre de ces procédures techniques et prend en charge la défense de vos intérêts.

Loi ELAN : volonté d’en finir avec les procédures complexes ?

Le constat relatif aux procédures de recouvrement a permis de relever la complexité des procédures ayant trait au recouvrement des impayés. Leur complexité révèle également un certain délaissement de ces procédures.

Avant la loi ELAN, deux procédures pouvaient être utilisées par le syndic de copropriété afin de recouvrer les charges.

La première, la procédure classique visait à obtenir le règlement de l’ensemble des arriérés de charges ainsi que le règlement des charges de copropriété non comprises dans le budget prévisionnel, à savoir les fonds de travaux.

La seconde procédure prévoyait une possibilité de recouvrement des charges trimestrielles issues du vote du budget prévisionnel. Seules les charges de l’année en cours pouvaient être recouvrées, nonobstant les arriérés de charges.

De surcroît, les procédures judiciaires différaient en fonction du montant du litige.

Toutes ces subtilités n’ont pas permis aux procédures de recouvrement des charges d’obtenir les faveurs des syndics de copropriété.

Dans cette complexité procédurale, le législateur est intervenu par le biais de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi ELAN » pour promouvoir une procédure dite « super procédure de recouvrement des charges ». Dès lors, il résulte du nouvel article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 une unification des procédures qui viendra simplifier inévitablement les actions du syndic contre les copropriétaires récalcitrants.

Avocat immobilier et super procédure de recouvrement des charges

Désormais, avec la loi ELAN, le copropriétaire défaillant peut être condamné, après mise en demeure restée infructueuse, à régler les charges antérieures et les appels provisionnels (« les autres provisions non encore échues (...) ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes »).

Plusieurs conditions sont imposées au Syndic afin de respecter la procédure de recouvrement.

Il est indiqué dans le nouvel article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qu’à défaut de versement d’une provision due au titre du budget prévisionnel ou des travaux votés, mais non compris dans ce budget, la nouvelle procédure peut être engagée.

Dès lors, le syndic de copropriété doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant, par lettre recommandée avec accusé de réception, de régler ses charges de copropriété selon le décompte annexé.

Lorsque ce courrier est resté sans réponse pendant 30 jours, la procédure judiciaire peut être engagée. Désormais, le syndic de copropriété peut saisir le Président du Tribunal de Grande Instance compétent sur le lieu de l’immeuble, lequel statuera en la forme des référés.

L’intérêt d’une telle procédure réside dans sa rapidité et son efficacité puisque le juge statue dans le cadre d’une procédure accélérée et que sa décision est rendue à titre principal.

Le syndic pourra désormais réclamer au titre du nouvel article 19-2 :

  • Les sommes dues au titre du budget prévisionnel (provisions de charges courantes) ;
  • Les sommes dues au titre des fonds de travaux ;
  • Les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes (c’est-à-dire les arriérés de charges) ;
  • Les provisions des travaux votés et ceux non compris dans le budget prévisionnel, de manière anticipée.

En tout état de cause, la totalité du solde débiteur du copropriétaire défaillant peut être réclamée, mais également les charges à venir qui ont été votées.

Cette procédure aura vocation à être beaucoup plus sollicitée notamment parce que les copropriétaires sont souvent réfractaires à payer les travaux imprévisibles, dont le montant est souvent élevé.

Avocats Picovschi, expérimenté depuis plus de 30 ans dans le contentieux du droit de la copropriété, met son expérience juridique et technique au service des Syndics de copropriété désireux de collaborer avec un professionnel du droit dans le cadre des procédures tant amiables que contentieuses résultant des recouvrements de charges.


Sources : www.village-justice.com « Super procédure de recouvrement de la loi ELAN », publié par Charles Bohbot le 11 Décembre 2018 ; www.service-public.fr « Recouvrement des charges de copropriété impayées », publié par la Direction de l’information légale et admi

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