Copropriétaire : vos nouveaux droits

| Publié le 28/04/2011

Quels n’ont pas été les copropriétaires qui ne se sont jamais confrontés à de grandes difficultés pour contrôler l’utilisation du budget par le syndic ou vérifier le montant et la répartition des charges, dont ils étaient tenus envers la copropriété ?  En raison, notamment, des conséquences budgétaires des charges supportées par ces derniers, des principes devaient être définis ou précisés afin, que l’exercice de leurs droits soit préservé pour une meilleure garantie de leurs intérêts.

Une plus grande transparence et une meilleure visibilité étaient, ainsi nécessaires dans l’exercice des prérogatives des différents organes de la copropriété pour la mise en œuvre d’une protection effective des droits des copropriétaires et des éventuels acquéreurs de lots.

Deux textes fondamentaux ( la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967) plusieurs fois remaniés, notamment par la loi sur le renouvellement urbain, qui a laissé le règlement de certains points à la précision d’un ultérieur décret, régissent la copropriété. Or, de nombreuses dispositions obscures ou incomplètes ayant été détournées parfois par une pratique peu rigoureuse, devaient être au moins clarifiées, si ce n’est complétées..

Après quarante mois d’attente (et de nombreux litiges), le décret du 27 mai 2004 (J.O 4 Juin 2004) complète enfin, le dispositif législatif. Riche de neufs titres, il modifie les dispositions relatives à la tenue des assemblées générales, instaure au profit des copropriétaires une information renforcée en matière de gestion de la copropriété, notamment par une clarification dans la présentation des comptes, et  impose aux cédants de lots, une information plus complète envers les acquéreurs.

Or, quelle va être la portée de ses principales dispositions ? Confirment-elles les décisions rendues par les tribunaux et permettront-elles aux copropriétaires d’éviter des litiges toujours plus nombreux ?

Afin de répondre, nous étudierons successivement les principales dispositions relatives à l’organisation des assemblées, puis à celles ayant un caractère budgétaire, avant de conclure par celles renforçant l’information due aux acquéreurs.

Il est précisé que les dispositions tendant à un contrôle plus strict des activités du syndic, comme celles tenant à la conclusion de contrats avec des tiers, ne seront pas abordées dans le présent article. (Néanmoins, doit être dénoncée, l’absence blâmable de sanction en cas de conclusion de contrat entre les syndics et des entreprises au sein desquelles, ils possèdent des intérêts)

I Vers une meilleure efficacité dans la tenue des assemblées générales ?

a) Favoriser l’information et les prérogatives des copropriétaires : La communication obligatoire de documents et la suppression de l’ordre du jour complémentaire :

Avant la tenue de l'assemblée générale et afin de garantir l’exercice de leurs droits, le décret impose la communication aux copropriétaires des comptes, du budget prévisionnel, et le comparatif avec l'année précédente. Cette disposition énoncée à l’article 11, est déterminante puisque son non respect est sanctionné par l’invalidation des résolutions concernées, et la possibilité de saisine du juge pour annulation.

A tout moment, tout copropriétaire est recevable à ce que sa question soit portée à l’ordre du jour dès lors qu’il l’a envoyée par recommandé avant la convocation de l’assemblée. En effet, l’article 10 du décret, en supprimant l'ordre du jour complémentaire, permet désormais, à n’importe quel moment avant la tenue de l’assemblée, à tout copropriétaire d’exiger du syndic, l'inscription d’une question à l'ordre du jour. Il suffit simplement d'adresser cette demande au syndic, sous pli recommandé avec avis de réception.

Par ailleurs, il n’est plus possible d’inscrire une question à l’ordre du jour postérieurement à la convocation de l’assemblée. Si la demande arrive trop tardivement, elle sera reportée à l’assemblée suivante.

Cette disposition pour bénéfique qu’elle soit, devra être utilisée en bonne intelligence par les intervenants : d’une part, l’organisation de l’assemblée deviendrait rapidement ingérable du fait d’une utilisation excessive de cette pratique et, d’autre part, les syndics devront la mettre en œuvre effectivement.

Concernant toujours l’ordre du jour, une intervention judiciaire n’est plus nécessaire lorsqu’une délibération porte sur une question non inscrite à l’ordre du jour, puisque l’article 13 précise qu’elle est nulle de plein droit.

b) De nouvelles règles de majorité pour les décisions en assemblée  générale :

L’application de l’article 25-1 de la loi de 1965  stipulant que l’assemblée générale « pouvait » décider à la majorité des présents ou représentés, «immédiatement » lorsqu’un projet avait accueilli plus d’un tiers des voix»,  a donné lieu à de nombreuses confusions.

En effet, ce verbe ce rapportait-il à la majorité ou au report à une assemblée ultérieure ?

Le décret énonce une précision attendue.

Désormais, ce vote peut intervenir lors de la même assemblée générale à condition que le premier scrutin ait recueilli le tiers des voix du syndicat. A défaut, dans les trois mois de la première assemblée générale, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée.

c) Confirmation de la jurisprudence sur l’obtention par les copropriétaires de la feuille de présence :

La garantie des droits des copropriétaires est renforcée par la possibilité offerte par les articles 14 et 33, de leur communiquer la feuille de présence. Faut-il y voir le terme du refus longtemps opposés par certains syndics, occasionnant un impossible contrôle par les copropriétaires ?

II Des précisions budgétaires attendues :

a) La nécessaire définition des dépenses exclues du budget prévisionnel :

La loi SRU a, sans les définir, interdit que les travaux non courants soient inclus dans le « budget prévisionnel », renvoyant cette définition au décret d’application. Après une trentaine de mois d’attente, l’article 44 établit la liste des dépenses, qui doivent être votées à part, étant exclues du budget prévisionnel.

Ainsi, d'une manière générale, ce sont les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs tels que, les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, les travaux portant sur les éléments d'équipement communs autres que ceux de maintenance, les travaux d’amélioration (transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux …), ou les études techniques.

L’article 45 quant à lui, définit les travaux de maintenance comme étant les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun.

De plus, sans surprise mais très pédagogiquement, l’article 43 précise-t-il que «le  budget prévisionnel, doit être voté avant le début de l'exercice qu'il concerne » ! 

b) L’application immédiate de la suppression des fonds de roulement :

Le fonds de roulement ou avance de trésorerie permanente demandé avant le début d’exercice est supprimée par le décret.

Rappelant des principes essentiels, déjà dégagés par les juridictions, sur les effets de l’approbation des comptes et la répartition des charges lors d’une cession, peut-on espérer que le décret mette un terme à de nombreux litiges ? (III)

III Confirmation de la jurisprudence : l’approbation des comptes ne vaut pas approbation de leur répartition :

Bien que l’article 45-1 confirme ainsi une jurisprudence bien établie, il s’avère parfois nécessaire comme en l’espèce, de rappeler certains principes.

IV La fin des litiges sur la répartition des charges entre vendeur et acquéreur lors de la cession d’un lot ?

Le nouvel article 6-2 issu du décret entérine la jurisprudence relative à la répartition des charges, mettant un terme à la répartition des charges au prorata temporis, dont l’application engendrait de nombreux différends entre acquéreurs et vendeurs, en y substituant un système fondé sur l’affectation des charges. Ainsi, dès lors que les appels provisionnels sont postérieurs à la vente, ils incombent au vendeur, auquel seront également remboursés les avances. Par contre, les appels de fonds postérieurs à la vente et les éventuelles régularisations incomberont à l’acquéreur.

Comme la possibilité de déroger  à ces principes, sera toujours offerte aux parties, il est certain que les litiges relatifs à la répartition des charges, seront toujours d’actualité!

V Vers une meilleure information de l’acquéreur….

Le décret du 27 mai 2004 met à la charge du syndic, comme du vendeur une obligation d’information de l’acquéreur des charges qu’il devra supportées. Ainsi, aux termes de l’article 5, le syndic devra lors de la mutation d’un lot, communiquer au notaire, un état daté mentionnant  les sommes pouvant rester dues au syndicat par le vendeur (provisions exigibles, avances exigibles, charges impayées sur les exercices antérieurs), les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur auprès du copropriétaire cédant (avances, provisions); et les sommes qui incomberont à l’acquéreur telles la reconstitution des avances, les provisions non encore exigibles, ainsi que les charges résultant des procédures en cours.

Le cédant, pour sa part, devra communiquer à l’acquéreur le carnet d’entretien de l’immeuble, qui lui permettra d’être informé des travaux  importants, des contrats relatifs aux équipements communs, de l’identité des prestataires de service et des assurances dommage ouvrage.(Article 4-4)

Conclusion :

La pratique démontrera probablement que ce décret est déterminant pour l’organisation et la gestion des copropriétés. En effet, en entérinant des positions adoptées par les tribunaux, comme pour l’approbation des comptes ou la répartition des charges, et en posant expressément des définitions ou des principes tels que pour le budget prévisionnel ou pour une meilleure information de l’acquéreur, elle tend à garantir les intérêts de chaque copropriétaire.

Néanmoins, la possibilité offerte de soumettre à convention, la répartition des charges lors des cessions est fortement contestable, aboutissant à vider la disposition de sa substance.

Dans le même sens, les nouvelles dispositions comptables, causes de la publication tardive du décret, qui devaient initialement entrer en vigueur en janvier 2005, mais dont la mise en œuvre est retardée, semblent source de difficultés. Fondées sur l’application stricte d’une comptabilité professionnelle (mise en place d’un plan comptable unique, application stricte de la comptabilité d’engagement, l’interdiction des comptes d’attente et l’encadrement des comptes de régularisation), ces dispositions qui avaient pour finalité de permettre une plus grande transparence pour les copropriétaires, engendrent une complexité accrue, difficilement compréhensible des non experts, qui promettent, en conséquence, à ces derniers de longues soirées de réflexions…..