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Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier au sein d’une copropriété et vous faites face à des problèmes de gestion ? Sachez que le syndic a pour objectif de protéger les intérêts de la communauté. De ce fait, son inaction ou sa mauvaise gestion peuvent porter préjudice aux copropriétaires (dégradation de l’immeuble, création de trouble pour vendre vos lots, etc). Cette situation peut cesser d’autant plus facilement que les copropriétaires agissent unis ! Explications par Avocats Picovschi.
« Autant l'union fait la force, autant la discorde expose à une prompte défaite » Fables, Les Enfants du laboureur, Esope, VIIe-VIe siècle av. J.-C
Distinctions utiles : syndicat des copropriétaires, syndic de copropriété et conseil syndical
Le syndicat des copropriétaires est constitué de plein droit. Il est composé de tous les copropriétaires et sa création ne dépend pas d’un acte ou de la volonté des propriétaires. Son organe délibérant est l’assemblée générale, qui se réunit généralement une fois par an pour statuer sur les questions importantes concernant la gestion de l'immeuble, telles que la désignation du syndic de copropriété, l’établissement ou la modification du règlement de copropriété, etc.
Le syndicat des copropriétaires est doté de la personnalité civile et il est donc possible d’engager sa responsabilité en cas de faute de sa part ou du fait d’une faute de ses préposés ou de son représentant légal, à savoir le syndic. À ce titre, la nomination du syndic est particulièrement importante.
Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Le syndic de copropriété peut être professionnel (cette activité est réglementée) ou non professionnel, lorsque celui-ci est composé de copropriétaires et/ou de leur conjoint.
Il est investi d’un mandat qui ne peut en principe excéder 3 ans. Son mandat concerne la mise à exécution des décisions prises par l'assemblée générale. Il doit gérer le budget de la collectivité et prendre toutes les mesures nécessaires à la bonne gestion quotidienne de la copropriété. Il a notamment la mission de contracter avec des tiers.
Le conseil syndical est l’un des organes de contrôle du syndic de copropriété. Son rôle est de contrôler la gestion du syndic et l’administration. Le conseil syndical a accès, sur demande, à tous les documents et contrôle la comptabilité. Les règles de fonctionnement du conseil syndical sont, en principe, fixées par le règlement de copropriété.
Ce conseil est constitué de membres nommés par l’assemblée générale, parmi les copropriétaires (ou leurs conjoints), les associés ou leurs représentants légaux, les nouveaux acquéreurs, etc.
Pour résumer : le syndic de copropriété est l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires, et il est contrôlé par le conseil syndical.
En tant que copropriétaire, l’action ou l’inaction du syndic peut vous porter préjudice : ne tardez plus, réagissez ! Tout d’abord, en cas de mauvaise gestion, il est fort possible que vous trouviez plusieurs autres copropriétaires mécontents. Il sera alors pertinent d’unir vos forces afin de résoudre la situation. Par ailleurs, faire appel à un avocat expert en droit de l’immobilier est la meilleure solution pour faire entendre votre voix sur la gestion de vos biens immobiliers en copropriété.
Agir en contestation de la gestion du syndic et du conseil syndical qui le contrôle avec un avocat
Deux options s’offrent à vous pour contester les actions du syndic de copropriété. Deux situations sont à distinguer :
- celle où le syndic se contente d’exécuter une décision de l’assemblée générale, auquel cas il s’agira de contester la décision de l’AG du syndicat des copropriétaires ;
- celle de l’inaction ou de la mauvaise gestion imputable au syndic et qui peut vous causer préjudice. Dans ces situations, n’hésitez pas à demander de mettre la révocation du syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Les membres du conseil syndical peuvent également voir leur responsabilité personnelle engagée en cas de défaut de contrôle de la gestion, de dépense illégale ou d’entente frauduleuse. N’hésitez pas à contacter un avocat, si vous envisagez une procédure contentieuse.
Les principales obligations du syndic : les manquements qui peuvent vous faire réagir
La responsabilité du syndic peut être engagée :
- Soit, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, vis-à-vis du syndicat,
- Soit, sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun, vis-à-vis d’un ou de plusieurs copropriétaires
Le syndic doit veiller au respect du règlement de copropriété et doit intervenir lorsqu’il est transgressé. À défaut, sa responsabilité pourra être engagée envers le syndicat ou envers un ou plusieurs copropriétaires sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil. De manière générale, le syndic de copropriété peut être considéré comme responsable des conséquences de son inaction, dès lors que celle-ci est fautive.
Par ailleurs, un abus de confiance ou un détournement de fonds pourra entraîner la responsabilité pénale du syndic. En effet, les personnes morales sont responsables pénalement des infractions commises, pour leur compte, par leurs organes ou représentants.
En outre, le syndic doit gérer la comptabilité, véritable nerf de la guerre de la gestion d’une copropriété. Lorsque les comptes des immeubles dont le syndic a la charge ne sont pas bien tenus, il devient impossible de poursuivre les mauvais payeurs ou de vérifier si les factures ont bien été réglées. Le syndic a des obligations (ouvrir un compte au nom du syndicat, tenir la comptabilité) et, à défaut de les respecter, agir en justice accompagné par un expert pourra s’avérer nécessaire et efficace.
Votre avocat pourra vous assister dans vos démarches afin de faire réagir le syndic. Il privilégiera le règlement amiable des problèmes. Il saisira dans les délais, dès que cela est nécessaire, les juridictions compétentes et réunira tous les éléments essentiels à la constitution du meilleur dossier possible afin d’obtenir réparation de vos dommages ou, dans les cas les plus graves, d’engager la responsabilité pénale du syndic, voire des membres du conseil syndical.
Avocats Picovschi, rompu aux actions contentieuses et expert en droit de l’immobilier, vous assiste pour que votre patrimoine immobilier soit bien géré.
Sources : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, www.servicepublic.com Peut-on changer de syndic en cours de mandat ? 04/11/16 ; Syndic de copropriété, 08/11/17 ; Conseil syndical de copropriété, 29/05/17
