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Syndic et procédure de recouvrement des charges de copropriétés : l’avocat en droit immobilier vous accompagne

| Publié le 02/11/2018

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Vous rencontrez des difficultés avec des copropriétaires récalcitrants qui refusent de payer leurs charges ? Les mois passent, les sommes s’accumulent et vous ne savez plus comment faire pour recouvrer les sommes dues ? N’attendez plus pour prendre l’assistance d’un avocat chevronné qui saura vous conseiller et vous aider à recouvrer vos créances. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris depuis 1988, accompagne les syndics de copropriétés qui rencontrent des difficultés avec des copropriétaires et les aide à réclamer leur dû.

Charges de copropriétés : quels sont les droits et obligations des copropriétaires ?

Vous rencontrez un litige en droit de la copropriété et vous vous demandez quels sont les droits et obligations des copropriétaires ?

Les copropriétaires ont en principe l’obligation de payer les charges et de participer aux charges de la copropriété. En cas de défaillance de leur part, l’ensemble de la copropriété peut être mis en difficultés financières.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose ainsi que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ». La répartition des charges entre les copropriétaires doit dépendre non seulement de l’utilité que ces services représentent pour chaque lot mais également des tantièmes détenus.

Les copropriétaires d’un bien immobilier sont donc obligés de payer les charges générales et les charges spéciales engendrées pour l’entretien de l’immeuble. A ces deux types de charges s’ajoutent les charges exceptionnelles liées aux gros travaux. Ces dernières sont votées au cas par cas par l’Assemblée générale des copropriétaires.

Il convient toutefois de préciser que si les copropriétaires ont en principe la possibilité de contester les charges, ils ne peuvent pas en suspendre le paiement. Vous avez à faire à un copropriétaire qui refuse de payer ses charges ? N’attendez pas pour prendre l’assistance d’un avocat. Il pourra intervenir dès la phase de recouvrement amiable pour vous aider à négocier. En cas d’échec des discussions, son rôle sera indispensable pour vous accompagner dans la phase de recouvrement judiciaire.

Quelles sont les différentes procédures de recouvrement ?

Le paiement des charges de copropriété est à l’origine de nombreux conflits et les syndics peuvent se retrouver démunis face aux impayés. Si les charges sont en principe exigibles le premier jour de chaque trimestre, il n’en demeure pas moins que l’envoi d’un appel de charges est indispensable. Lorsque les charges ne sont pas payées dans les délais impartis, la procédure de recouvrement peut être mise en place par le syndic. Elle se déroulera alors en deux temps.

La phase de recouvrement amiable est indispensable. Le syndic devra suivre une procédure précise. Il faudra dans un premier temps relancer le copropriétaire en lui adressant des lettres de rappel. A défaut de réaction, une mise en demeure devra être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. Le copropriétaire dispose d’un délai de 30 jours pour payer ses charges à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile.

En cas de non-respect de la procédure de règlement amiable, le syndic pourrait voir sa responsabilité engagée par le copropriétaire pour négligence. A ce stade, l’avocat peut intervenir pour veiller au respect de la procédure et appuyer vos demandes. Ne sous-estimez pas son rôle ! Il vous accompagne tout au long de la procédure et apporte un caractère plus solennel à votre action.

Passé le délai de 30 jours, votre avocat en droit de la copropriété pourra enclencher la phase judiciaire du recouvrement. En effet, si les charges n’ont toujours pas été réglées, il faudra saisir le tribunal compétent pour une assignation en paiement. Ainsi, pour des impayés supérieurs à 10 000 euros, le tribunal de grande instance sera compétent. Dans certains cas, le juge pourra accorder des délais de paiement au copropriétaire défaillant si celui-ci rencontre des difficultés financières et fait une demande en ce sens.

Il convient en outre de préciser que plusieurs procédures peuvent être engagées pour procéder au recouvrement des impayés. Référé provision, injonction de payer, procédure accélérée… Il est parfois compliqué de s’y retrouver ! L’avocat vous conseille, vous accompagne, et ébauchera la stratégie la plus adaptée à votre situation.

Procédure de recouvrement : l’avocat vous assiste

Lors de la phase amiable, le rôle de l’avocat peut s’avérer considérable. L’accord amiable peut permettre d’éviter les procédures longues et parfois coûteuses. L’avocat saura vous assister et vous aider à trouver un compromis qui ne porterait pas atteinte à vos intérêts. Si aucun accord amiable n’est trouvé, l’avocat en droit immobilier mettra tout en œuvre pour obtenir le paiement des charges, sans concession aucune. Il saura monter un dossier solide à l’appui duquel vous pourrez démontrer la défaillance du copropriétaire et demander des intérêts de retard.

Attention ! L’action en recouvrement pour charges impayées se prescrit par 10 ans. Ne laissez pas la situation s’installer et les impayés s’accumuler. La situation pourrait rapidement devenir critique et les mauvais payeurs pourraient être de plus en plus nombreux. 

Qu’il s’agisse d’un contentieux ou d’un précontentieux, l’avocat vous assiste dans vos démarches et vous aide à récupérer votre dû. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous accompagne dans tous vos litiges relatifs à la copropriété. L’avocat vous assiste dès le début de la procédure et essaiera de trouver un compromis qui puisse satisfaire toutes vos attentes et, le cas échéant, saisira le tribunal compétent. La technicité des procédures de recouvrement des charges impose l’assistance d’un avocat. Ne prenez pas le risque de perdre ces créances.

Sources :

Legifrance.gouv.fr : article 10 de la loi ° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Service-public.fr : « Recouvrement des charges de copropriété impayées », vérifié le 16 août 2018 par la Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

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