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Location : tout savoir sur la rédaction du bail

| Mis à jour le 08/04/2016 | Publié le 05/07/2011

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Le marché locatif est sans cesse en mouvement que ce soit pour la location d’une résidence principale ou secondaire. Sachez que la matière a fait l’objet de nombreuses réformes suite à l’entrée en vigueur de la loi ALUR de 2014. Quelles sont les nouveautés? Qui est tenu de rédiger un bail écrit ? Avocats PICOVSCHI répond à vos interrogations.Le marché locatif est sans cesse en mouvement que ce soit pour la location d’une résidence principale ou secondaire. Sachez que la matière a fait l’objet de nombreuses réformes suite à l’entrée en vigueur de la loi ALUR de 2014. Quelles sont les nouveautés? Qui est tenu de rédiger un bail écrit ? Avocats PICOVSCHI répond à vos interrogations.

Le bail écrit est-il obligatoire ?

Locataire ou bailleur, sachez que depuis le 1er août 2015, le bail d’habitation d’un logement libre ou meublé doit obligatoirement être établi par écrit. Cette obligation ne vaut que si le bien loué vaut comme résidence principale.

Il faut entendre par résidence principale « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation » (article 2 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

Autrement dit, s’il s’agit d’une résidence secondaire, le bail d’habitation pourra être établi oralement entre les parties. Cependant, il est fortement recommandé aux parties d’établir un écrit afin de se constituer des preuves et d’avoir un acte régissant les relations entre elles.

Rapprochez-vous d’un avocat compétent en baux d’habitation et en droit immobilier si vous avez des doutes sur la validité de votre bail d’habitation et/ou si vos intérêts en qualité de locataire ou bailleur ont été lésés.

Antérieurement au 1er août 2015, la jurisprudence admettait la conclusion orale de baux d’habitation libre. Les baux d’habitation meublés étaient obligatoirement écrits. Désormais, pour des raisons probatoires et afin d’assurer la protection des intérêts des parties, le législateur prévoit que le bail portant sur un logement libre est obligatoirement écrit pouvant prendre la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié. La seule condition posée est de reprendre le contrat de bail type réglementaire.

Sachez que les parties peuvent décider de conclure un contrat de bail mixte comprenant une partie destinée à l’habitation et l’autre réservée à l’exercice d’une profession (cabinet dentaire, cabinet d’avocats etc.).

L’assistance d’un professionnel habitué à connaître des dossiers en baux d’habitation pourrait s’avérer utile afin d’assurer la meilleure défense de vos intérêts.

Quelles mentions doivent figurer dans le bail d’habitation ?

Selon le type de bien, meublé ou vide, et la date de signature du contrat de bail d’habitation, les mentions et les documents annexes obligatoires ne sont pas les mêmes. Il convient donc d’opérer une distinction entre bien meublé et bien vide.

  • S’agissant d’un bien immobilier non meublé : le contrat doit obligatoirement contenir des informations portant notamment sur le logement, la superficie, les parties, le montant du loyer, le dépôt de garantie. A titre illustratif, le défaut de mention de la surface habitable ou celle erronée ouvre droit au preneur de demander une réduction du montant du loyer.

Certaines pièces sont obligatoirement annexées. Or, la liste des documents obligatoires varie selon la date de signature du contrat de bail d’habitation (avant le 27 mars 2014 ou entre le 27 mars 2014 et le 31 juillet 2015 ou après le 1er août 2015).

  • La signature d’un bail d’habitation meublé : avant le 27 mars 2014, la rédaction du bail n’était soumise à aucun formalisme particulier. Les parties étaient ainsi libres de prévoir les clauses qu’elles souhaitaient en veillant tout de même à ne pas introduire de clauses abusives. Depuis le 1er août 2015, le contrat de bail type réglementaire doit être repris et le propriétaire devra faire attention à ce que le logement comprenne la totalité des biens cités dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Dans ces deux types de baux, les parties sont libres d’insérer des clauses supplémentaires à condition de ne pas dévier dans des dispositions censurées comme étant abusives.

L’intervention d’un conseil compétent en matière de baux d’habitation vous est conseillée en cas de litige avec votre preneur ou bailleur. Ce dernier saura trouver les arguments clefs pour négocier avec la partie adverse ou tout simplement pour introduire une action en justice.

Quelles sont les durée et conditions de renouvellement ?

La durée du bail varie selon que le contrat conclu soit un meublé ou un non meublé.

Le bail d’habitation dit vide est en principe conclu pour une durée minimale de 3 ans ou 6 ans selon la qualité du bailleur (personne physique ou morale). À titre exceptionnel, le bailleur pourra solliciter la reprise du logement sous certaines conditions.

La location d’un meublé se fait pour une durée d’un an ou de 9 mois selon que le preneur soit ou non un étudiant.

En ce qui concerne le renouvellement, à défaut de congé exprimé par le bailleur ou le preneur au terme de la durée du bail, dans tous les cas et sauf situation de l’étudiant qui bénéficie d’une cessation automatique du bail à l’expiration du délai de 9 mois, le contrat se reconduit tacitement.

Avocats PICOVSCHI, intervient sur tous les aspects contentieux que vous pourriez rencontrer en lien avec vos baux. Si tel est le cas, n’hésitez pas à nous confier la défense de vos intérêts.

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