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Investissement immobilier : quel régime locatif choisir ?

| Publié le 09/02/2017

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le mettre en location. Vous vous interrogez sur le régime locatif à choisir. Faut-il privilégier le micro foncier ou le régime réel ? Est-il préférable de louer un bien vide ou au contraire un bien meublé ? Comment faire pour réduire ses impôts ? AVOCATS PICOVSCHI vous propose de faire le point sur les possibilités d’investissements locatifs et sur les différentes stratégies à adopter pour les optimiser fiscalement.

Location vide ou meublée quelle est l’option la plus rentable ?

Location vide : micro foncier vs régime réel

Si vous décidez de louer un logement vide, les loyers perçus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En d’autres termes, les revenus issus de votre location vont s'ajouter à vos salaires.

Dans cette hypothèse vous avez le choix entre deux régimes :

  • Le micro-foncier également connu sous le nom de régime forfaitaire

  • Le régime réel

Le micro foncier

Le micro foncier est un régime qui ne concerne que les contribuables dont les revenus pour les locations vides sont inférieurs à 15.000 euros sur l'année. A noter que ce montant s'entend hors charges et hors taxes si les loyers sont soumis à la TVA.

Le régime du micro-foncier vous permettra de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les loyers déclarés, vous ne serez donc imposé que sur 70 % de vos revenus locatifs.

Attention : le régime du micro foncier n’est pas compatible avec d’autres régimes de défiscalisation tels que les dispositifs Pinel ou Malraux.

Le régime réel

Si vous percevez plus 15 000 € de loyers par an vous serez automatiquement soumis au régime réel. Celui-ci vous permettra de déduire de vos loyers tout ce que vous dépensez dans le cadre de la gestion de ce bien immobilier tels que :

  • les charges de copropriété  (syndic);
  • le montant des travaux (réparation, amélioration) ;
  • les intérêts du prêt ;
  • les primes d’assurance (habitation, loyers impayés) ;
  • La taxe foncière

Attention : Si vous choisissez la location vide et que vous avez opté pour le régime du réel simplifié, vous êtes tenu d’y rester dans l’hypothèse où vous avez appliqué un déficit foncier. Vous ne pourrez choisir le régime du micro foncier que 3 ans après la dernière application du déficit foncier.

Location meublée : quelle fiscalité ?

Les revenus résultant de locations meublées doivent quant à eux être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela tient au fait que le bailleur d'un logement meublé est fiscalement considéré comme un commerçant. En d'autres termes, vous êtes considéré comme une entreprise et vous devrez à ce titre remplir des obligations comptables.

Selon le montant des loyers que vous avez perçu, les règles de déclaration et d’imposition diffèrent. Vous pouvez même dans certains cas être totalement exonéré. Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous disposez par ailleurs de deux options : soit vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes, soit vous les diminuez en appliquant un système de déduction des charges et d'amortissements.

Si toutefois, vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), les déductions porteront sur vos revenus globaux, ce qui est encore plus avantageux. Mais dans ce cas, les règles à respecter sont plus drastiques.

L’avocat : atout majeur pour optimiser fiscalement un investissement immobilier

Il n’existe pas de recette miracle pour vous éviter d’être imposé sur les revenus locatifs perçus. En revanche, une série de dispositifs vous permettent d'alléger la facture fiscale si vous décidez de louer ou en vide ou en meublé. Pour y parvenir, les compétences d’un avocat expérimenté en la matière vont permettront d’optimiser fiscalement vos investissements immobiliers.

Par ailleurs, certaines erreurs telles qu’un taux de TVA erroné peuvent vous coûter cher et aboutir à un contrôle fiscal. En cas d’investissement immobilier, le recours à un avocat compétent est fortement recommandé. Nos avocats ont l’habitude de négocier avec le fisc et obtiennent très souvent gain de cause. De plus, si cela résulte de la faute d’un tiers, sa responsabilité pourra être engagée.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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