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Droit de la construction et VEFA: que faire quand la construction n'est pas conforme au contrat de vente ?

| Publié le 13/11/2012

Ecrit par : Gary-Alban Maravilha, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

En tant qu'acheteur, il est normal de s'attendre à ce que la maison, l'immeuble, l'appartement ou plus généralement le bien immobilier acheté soit conforme à ce qui était prévu dans le contrat de vente. Dans le cas contraire, il s'agira de réclamer la mise en conformité du bien, mais auprès de qui ? Dans un arrêt du 10 octobre 2012, c'est l'une des questions qui a été posée aux juges de la Cour de cassation. En cas de litige en matière de construction, le premier réflexe à avoir est de contacter un avocat compétent en droit de la construction.

Les faits de l'arrêt

Une société en nom collectif (SNC) a fait construire, par plusieurs autres sociétés, un immeuble comprenant plusieurs appartements. Lors de la réception des travaux, des réserves ont été émises par le maitre d'ouvrage. Au cours de la construction de l'immeuble, la SNC avait vendu par acte authentique plusieurs appartements de l'immeuble en construction à différentes sociétés civiles professionnelles (SCP) ainsi qu'à des particuliers.

Suite à la livraison des appartements, les SCP ainsi que les particuliers ont dénoncé des défauts de conformité notamment au niveau de l'isolation phonique. Ils ont donc assigné la SNC et la société qui avait vendu les matériaux en indemnisation de leur préjudice.

Isolation phonique non-conforme au contrat de vente

Dans l'arrêt en question, le défaut de conformité concernait l'isolation phonique des appartements. Pour la SNC, les désordres d'isolation phonique relevaient de la garantie décennale bien que « les exigences minimales réglementaires et légales » aient été respectées. Selon elle, c'était au constructeur de mettre en conformité, à sa charge, les logements.

Ce problème d'isolation phonique était d'une importance cruciale puisque le vendeur avait fondé sa vente sur la haute qualité et la haute performance de ces appartements. Selon le vendeur, il s'agissait « d'appartements d'exception ». Or, il s'est avéré qu'au final, les appartements vendus ne se trouvaient être que d'une qualité moindre.

La garantie décennale est définie par l'article 1792 du Code civil : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Ce sont les juges qui, ensuite, déterminent souverainement au cas par cas quel type de dommage peut relever de la garantie décennale.

Responsabilité de chacune des parties

La SNC souhaitait s'exonérer de sa responsabilité auprès des acquéreurs en avançant l'argument selon lequel elle n'était pas responsable du défaut de construction. La Cour de cassation a considéré que : la SNC ne pouvait pas exercer un recours contre la maitrise d'œuvre ainsi que leurs assureurs.

En effet, selon la Cour, il n'existait aucun désordre d'isolation sonore suffisamment significatif de nature à rendre les appartements impropres à leur habitation. Toutefois, il a bien été relevé qu'il y avait une asymétrie entre ce qui était prévu par les contrats de vente et la nature des appartements livrés.

Ainsi, les juges de la Haute Juridiction ont estimé que la SNC ne pouvait pas exercer un recours contre les maitres d'œuvre ainsi que contre leurs assurances car les désordres d'isolation phonique ne rendaient pas les appartements impropres à leur usage. En effet, avant de vendre les appartements la SNC aurait dû s'assurer de leur haute qualité en matière d'isolation acoustique.

Ne pouvant pas opposer aux constructeurs la relation contractuelle qu'il avait avec les acquéreurs, le vendeur doit prendre en charge, à ses frais, la remise en état des logements à hauteur de ce qui avait été prévu dans les contrats de vente.

Rôle de l'avocat en droit de la construction

Dans l'affaire en question plusieurs choses étaient en jeu. Premièrement, les relations commerciales que le maitre d'ouvrage (la SNC) entretenait avec les maitres d'œuvre, le défaut de conformité d'isolation phonique, les relations contractuelles qui existaient entre la SNC et les acquéreurs, la mise en jeu des garanties ou des responsabilités…

Vous l'aurez compris, en matière de construction les dossiers sont souvent complexes. L'avocat expert en droit de la construction mais aussi en droit immobilier ou droit des assurances sera donc un partenaire indispensable en cas de litige.

C'est l'avocat défendant vos intérêts, qui fera en sorte de vous exonérer de toute responsabilité ou veillera à limiter les dépenses éventuelles. L'avocat sera nécessaire car il vous permettra de garantir vos droits.


Source : www.dalloz-actualité.fr, « Désordres d'isolation phonique : portée de la non-conformité », par Fanny Garcia le 28/10/2012

Ecrit le 13/11/2012

 

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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