Ecrit par : Pauline LEBON, Juriste, Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Vous avez procédé à l’achat d’un bien en l’état futur d’achèvement, mais le promoteur prend du retard dans la réalisation du programme ? La relation entre vous commence à être compliquée et vous êtes réticents à verser des sommes alors que votre construction n’avance pas ? Vous souhaitez demander le dédommagement du préjudice que vous subissez en raison du retard pris ? Vous n’êtes pas les seuls, les décisions sont nombreuses en la matière. Avocats Picovschi fait régulièrement face à ces situations conflictuelles.
«Ce qui coûte le plus cher dans une construction ce sont les erreurs», Ken FollettQuand devez-vous payer le prix ?
En cas de vente en l’état futur d’achèvement, le principe est que le paiement du prix doit être effectué au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ainsi, dès lors que les travaux n’avancent plus, vous ne voyez pas pourquoi vous devrez continuer à payer le prix !
Toutefois, évidemment, des règles sont posées par le Code de la construction et de l’habitation.
Notamment, des « grilles de paiement » existent. Elles permettent de savoir combien vous devez payer du prix total de la vente et à quel moment vous êtes obligés de le faire. Par exemple, au moment de l’achèvement des fondations, le paiement ne peut pas être supérieur à 35% du prix de vente.
Attention, ce n’est pas parce que des grilles de paiement existent que le contrat de vente ne doit pas préciser à quelles étapes des travaux le vendeur pourra vous réclamer de l’argent en effectuant des appels de fonds.
Sachez qu’en principe, un promoteur ne peut vous obliger à effectuer des versements indépendamment de la réalisation des travaux.
Une réponse ministérielle (n° 92957 du 1er mars 2011) : est venue donner des précisions supplémentaires : « lorsque le contrat de vente prévoit un paiement du prix sous forme de versements successifs en fonction de l’avancement des travaux, le vendeur a la possibilité de fixer des paliers intermédiaires. Toutefois, nonobstant ces paliers intermédiaires, le montant des appels de fonds effectués doit toujours correspondre à un avancement effectif des travaux »
Il résulte de cette réponse qu’il est toujours possible de prévoir au contrat des paliers intermédiaires à ceux prescrits par le Code, mais le montant des sommes réclamées par le vendeur doit toujours correspondre à un avancement réel de la construction.
Le vendeur peut-il réclamer le paiement de la quasi-majorité ?
Dans une affaire qui est allée jusque devant la Cour de cassation, le promoteur exigeait le paiement de 94% du prix de vente aux acquéreurs. Les juges ont décidé qu’il ne pouvait être en droit d’obtenir de tels versements que si ce palier était prévu au contrat de vente et que si, en plus, l’état d’avancement des travaux justifiait une telle demande de paiement. Les juges de la Cour de cassation ont donné raison aux acquéreurs en estimant que :
« les acquéreurs justifiaient du coût des inachèvements, du défaut de réalisation de certaines prestations et des factures de travaux qu'ils ont dû faire réaliser, et que la cour d'appel a pu en déduire que le vendeur ne pouvait faire signifier des commandements pour obtenir le paiement d'une fraction de prix de 94 % non prévue au contrat et ne correspondant pas à l'état réel d'achèvement ».
Naturellement, chaque cas est particulier et comme vous avez pu le comprendre, tout dépend de ce que votre contrat comprend. L’avocat pourra vous aider à le décrypter ce qui permettra de savoir comment vous défendre face à ce type d’action.
Par ailleurs, il faut être en mesure de prouver la non-réalisation des travaux ou le retard par rapport aux prévisions, l’avocat vous aide à réunir les preuves nécessaires.
Le promoteur doit-il payer des pénalités de retard ?
Le vendeur invoque une clause qui « l’excuse » de son retard de délai de livraison ? Vous vous demandez s’il existe des clauses qui peuvent justifier, «l’excuser » de son retard ?
Il convient de vous montrer prudent à ce propos et de ne pas vous mettre trop vite d’accord par avance avec le promoteur en déterminant que certaines causes de retard seront considérées comme légitimes c’est-à-dire que ces causes de retard ne seraient alors pas reprochées au vendeur.
Le caractère abusif de ces clauses a déjà été rejeté par les tribunaux, mais il peut exister d’autres moyens d’action à déterminer avec un avocat compétent en droit immobilier.
Comment être dédommagé pour le préjudice subi dû au retard du promoteur ?
Les litiges en matière de transaction immobilière sont nombreux et extrêmement variés, n’hésitez pas à faire valoir vos droits en sollicitant l’intervention d’un avocat qui saura démêler le vrai du faux et vous aider à y voir plus clair. Les situations peuvent en effet virer au cauchemar quand vous avez trop tardé à demander de l’aide ; n’attendez pas qu’il soit trop tard.
