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Vous faites face à une décision d’assemblée générale (AG) que vous trouvez injuste, car contraire à la loi ou au règlement de copropriété ? Vous estimez peut-être aussi qu’elle a été prise en méconnaissance des règles applicables ? En somme vous souhaitez la contester, mais vous ne savez pas comment faire ? Il se trouve que les litiges sont assez abondants en matière de contestations de décisions d’assemblées générales de copropriété. Avocats Picovschi vous aide à y voir plus clair.
Qui peut agir ? Les conditions à remplir
Tout le monde n’a pas qualité pour contester une décision d’assemblée générale. Seul le copropriétaire, défaillant ou opposant à la décision entérinée, peut agir contre celle-ci. Plus concrètement, vous serez considéré comme :
- défaillant si vous n’étiez pas présent lors de la délibération et que vous n’avez pas été représenté ;
- opposant lorsque vous avez voté contre la décision.
En effet, la loi pose plusieurs conditions à l’article 42 de la loi sur la copropriété 10 juillet 1965 pour avoir qualité à agir. Les juges peuvent donc refuser le droit de solliciter l'annulation d’une décision d'assemblée générale à une personne qui était certes copropriétaire, mais qui n’était ni défaillant, ni opposant (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 février 2009, n°08-11.189)
Bien que l’on puisse imaginer qu’il s’agisse de deux conditions claires et précises, la jurisprudence est abondante sur ce point. De nombreuses questions se sont posées sur les notions de « défaillance » et « d’opposition ». Par exemple, un copropriétaire qui s’est abstenu est-il considéré comme opposant ? Le fait pour un copropriétaire de voter « pour » une décision, mais d’émettre des réserves sur la régularité de la délibération lui permet-il d’agir quand même ? Le copropriétaire représenté par un mandataire qui s’est abstenu de voter et qui a émis des réserves sur la validité de la décision de l’assemblée peut-il être considéré comme un opposant ?
Si vous avez un doute sur votre qualité à agir pour contester une décision, un avocat expérimenté en droit de l’immobilier pourra vous répondre précisément au regard de votre situation. Il établira avec vous la meilleure stratégie à adopter pour défendre votre intérêt au sein de la copropriété.
Vous avez un mauvais pressentiment sur les décisions qui seront prises, lors de la prochaine assemblée ? Vous avez la conviction en regardant l’ordre du jour que vous devrez attaquer une assemblée ? Il pourrait alors être judicieux de ne pas vous présenter à l’assemblée, ou à défaut de voter contre toutes les résolutions. Cela donnera une plus grande marge de manœuvre à votre avocat qui pourra trouver et invoquer plus d’arguments pour vous offrir le meilleur résultat.
Pourquoi agir ? Déterminer le motif avec votre avocat.
Sachez que vous devrez également justifier d’un motif pour agir. Toutes les décisions ne seront pas nécessairement contestables. Toutefois, il est en principe possible d’agir contre une décision contraire à la loi, au règlement de copropriété ou d’une décision majoritaire abusive, qui porterait atteinte à un droit des copropriétaires au profit des autres.
Vous subissez un abus de majorité des autres copropriétaires, qui vous rejette une de vos demandes sans avoir de motifs sérieux ? On vous refuse, par exemple, une autorisation de travaux de transformation du grenier en local d'habitation, alors même que celle-ci est conforme à la destination de l'immeuble ? Un des copropriétaires a obtenu l’autorisation de construire sur des parties communes dont il n’a pas fait l’acquisition ? L’assemblée refuse sans aucun motif valable de consentir à l'exécution de travaux de réfection d'une partie de l'immeuble, alors que ces travaux sont nécessaires ? Des travaux concernant les parties communes sont mis à votre charge exclusive ? De nombreuses décisions peuvent avoir un impact financier important et vous causer un préjudice. N’hésitez plus et consultez un avocat habitué à ce type de contentieux. Il vous guidera dans vos démarches et vous expliquera vos options.
Sachez qu’il est également possible de contester en raison du non-respect des règles de formes. En effet, l'organisation et la tenue des assemblées sont assez réglementées et doivent répondre à un formalisme rigoureux (délai de la convocation des copropriétaires aux réunions, décision rendue sur la base d’une règle de majorité inappropriée et irrégulière, ou lorsque cette décision n’a pas été inscrite à l’ordre du jour, etc.).
Pourquoi recourir à un avocat expérimenté ?
La procédure pour contester une décision d’AG devra se dérouler devant le Tribunal de Grande Instance. Vous êtes donc obligé de vous faire représenter par un avocat.
Le but de la procédure est de faire annuler la décision rendue par l’assemblée générale et éventuellement d’obtenir des dommages et intérêts.
En revanche, si vous n’agissez pas pour les bonnes raisons ni avec les bons arguments, les conséquences financières et psychologiques pourront être lourdes. Attention donc à recevoir de bons conseils d’un avocat compétent en la matière !
Quand agir ?
Soyez réactif, car le délai pour agir est assez court ! En effet, le délai est de deux mois après l’émission du procès-verbal de l’assemblée générale, relatant les décisions prises et que vous souhaitez contester. N’attendez pas trop pour faire appel à un avocat ou il sera peut-être trop tard.
Pour bien respecter les règles de la loi du 10 juillet 1965 qui encadrent l’action en contestation d’une décision rendue par une assemblée générale, n’hésitez plus et consulter rapidement un expert !
Avocats Picovschi, expert en droit de l’immobilier, a l’habitude d’intervenir sur ce type de dossier et se tient prêt à défendre vos intérêts avec ténacité.
