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Droit immobilier et bail d'habitation : congé délivré par le propriétaire au locataire

| Publié le 06/12/2012

Ecrit par : Gary-Alban Maravilha, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Vous envisagez de récupérer votre logement car vous avez de nouveaux projets : effectuer des travaux pour revendre, reprendre le logement pour y habiter… Sachez qu'il faut respecter une procédure particulière qui passe par la délivrance d'un congé. Avant toute démarche, prenez conseil auprès d'un avocat compétent en matière de droit immobilier afin d'éviter tout risque de conflit futur entre vous et votre locataire.

Comment donner congé au locataire ?

Le propriétaire d'un logement ne peut pas demander à son locataire de quitter les lieux quand il le souhaite. C'est uniquement dans certains cas que le bailleur pourra donner un congé. Il existe trois motifs pour lesquels un congé pourra être donné :

     - Reprise pour habiter : le propriétaire veut vivre dans le logement.
     - Reprise pour vendre : le propriétaire envisage de vendre le logement.
     - Reprise pour motif légitime et sérieux : le locataire a manquer à l'une des ses obligations.

Si l'un de ces motifs peut-être mis en œuvre, le bailleur devra suivre une procédure spécifique afin d'annoncer ce congé. C'est l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur l'amélioration des rapports locatifs qui définit la procédure et les démarches à suivre.

L'article dispose que le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier. En outre, un délai de préavis de 6 mois doit être respecté par le bailleur.

Contestation du congé et de son motif de la part du locataire

Il est évident que le congé donné par le bailleur n'est pas une bonne nouvelle pour la personne qui loue l'appartement. Ainsi, les chances de contentieux sont grandes. Il pourra, en cas de reprise pour habitation, contester la reprise pour habitation s'il constate et prouve que le logement n'est pas effectivement habité à titre de résidence principale. C'est le Tribunal d'Instance qui sera alors compétent. La personne qui louait l'habitation pourra se voir octroyer des dommages et intérêts.

Dans les autres cas de reprise, la contestation peut également intervenir. En cas de vente, le bailleur devra informer le locataire de sa volonté de vendre. Il devra l'informer du prix et des conditions de vente, à défaut la vente sera nulle. En effet, dans certains cas, le locataire dispose d'un droit de préemption (ou droit de préférence), c'est lui qui dans un premier temps aura le choix d'acheter ou non le logement.

Enfin, le congé peut être donné pour motif légitime et sérieux. En cas de litige, ce sont les juges qui apprécieront de manière souveraine si le motif invoqué était bien de nature à empêcher la poursuite du bail.

Le rôle de l'avocat en droit immobilier

Les causes d'annulation sont nombreuses. Donner congé à un locataire n'est pas une chose facile. Un congé mal justifié, ne respectant pas la procédure ou encore frauduleux pourra être annulé. C'est pourquoi, faire appel à un avocat compétent en matière d'immobilier permet d'éviter tout conflit.

En effet, aucune contestation ne pourra être faite sur la procédure puisqu'elle sera parfaitement respectée. Il faut faire attention par exemple à la protection particulière apportée aux personnes âgées de plus de 70 ans et à celles disposant de ressources annuelles inférieures à 1.5 fois le montant annuel du SMIC.

En cas de contentieux, votre avocat vous défendra auprès du juge, quand bien même la représentation par un avocat n'est pas obligatoire elle est nécessaire tant les règles de procédure deviennent de plus en plus complexes.

Sources : www.vosdroits.service-public.fr, « Logement vide relevant du secteur privé : congé donné par le propriétaire », mis à jour le 30/05/2012 ; « baux d'habitation »,  « rapports propriétaires-locataires, secteur privé, secteur HLM, loi de 1948 », Hervé des Lyons, Yves Rouquet, 7e édition, 2011-2012.

 

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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